[摘　要]空气质量作为城市中最普遍的公共资源，研究其对住宅价格的影响不但有助于认识购房者的住房偏好，而且可以为城市规划管理、城市空间布局提供新思路。文章以广州市中心城区二手房市场为例，通过爬取链家网住宅样本数据，运用Hedonic特征价格模型的方法，围绕建筑结构、交通区位、邻里环境和空气质量四方面，选择17个特征变量，建立特征价格解释模型，结果显示：①PM10浓度对住宅价格有负面影响，PM10浓度每下降1微克/立方米，住宅价格上升0.92%；②PM2.5浓度与住宅价格呈现正相关关系。分析空气质量影响住宅价格的可能原因，发现其与城市空间布局息息相关，因此最后从优化城市空间布局角度提出空气质量改善建议。

[关键词]Hedonic特征价格模型；住宅价格；空气质量；城市空间布局

[文章编号]1006-0022(2019)10-0047-06　[中图分类号]TU984　[文献标识码]B

[引文格式]武婷，沈静．城市空气质量对住宅价格的影响研究——基于广州市二手房的大数据分析[J]．规划师，2019(10)：47-52．

The Impact of Air Quality on Housing Prices: An Analysis of Second-hand Housing Big Data in Guangzhou/Wu Ting, Shen Jing

[Abstract] Air is the most common public resource in the city, and the effect of air quality on housing prices will reflect purchasers' preference and inspire management of urban planning. Based on the study of second-hand housing market in the downtown area of Guangzhou, this article uses the Hedonic price model to quantify the relationship between air quality and housing prices. With residential data from www.lianjia.com, 17 housing attributes from four categories (structure, location, neighborhood environment and air quality) are quantified. The results illustrate that PM10 concentration has a negative impact on housing prices. The price rises by 0.92% upon one unit decrease in PM10, while PM2.5 concentration is positively correlated with housing prices. The mechanism of this results is closely related to urban space layout. Therefore, the paper proposes air quality improvement suggestions from the perspective of optimizing urban space layout.

[Keywords] Hedonic price model, Housing price, Air quality, Urban space layout

20世纪80年代以来，我国住宅逐渐进入商品化时代，在房地产行业发展突飞猛进的同时，城市内部住宅价格空间分异明显，住宅价格的影响因素也成了学者重点关注的问题之一。随着经济的快速增长和工业化、城镇化进程的加速，城市的大气污染问题日益严重，空气质量越来越受到国民关注，成为衡量一个城市宜居性的重要因素。早有研究发现，城市空间布局不合理也是造成空气污染的重要原因：根据用地性质的不同，不同的功能区块会形成不同的污染源，污染源摆放位置的差异，导致空气污染程度大不相同。因此，研究空气质量对城市住宅价格的影响不仅有助于认识购房者的住房偏好，还可以为城市规划管理、城市空间布局提供新思路。

空气污染对房价的影响很早就受到学者关注，1967年Ridker等人首次应用Hedonic模型估计了美国圣路易斯市的硫酸盐和悬浮颗粒对房地产价值的影响，发现一些空气污染物质和住宅价值之间的负相关关系[1]。随后又有学者相继从区域空间尺度和城市空间尺度对这一问题进行了研究。在区域空间尺度，Harrison等人衡量了波士顿大都市区住宅市场中人们对清洁空气的支付意愿，研究结果显示，随着空气污染程度和家庭收入的增加，人们对清洁空气的边际支付意愿会增加[2]。近年来，郑思齐等人研究了2006～2009年中国85个城市的住宅市场，发现城市PM10浓度每增加10%将使得房价降低7%[3]。张博等人调查了中国的288个城市的商品房市场数据，发现PM10的年平均浓度下降1微克/立方米，居民愿意为商品住房多支付35.91元/平方米，相当于同期商品房平均价格的0.9％[4]。在城市空间尺度，Smith等人统计了1967～1988年美国50多项关于人们为减少颗粒物质的边际支付意愿的统计结果，发现各地居民对优质空气的支付意愿有显著差异[5]。郑思齐等人通过对北京市住宅市场的调研发现，PM10指标对住宅价格有负面影响，PM10浓度每增加1微克/立方米，房价下降0.41%[6]。陈永伟等人通过对青岛市住宅市场的研究发现，API每降低1个单位，购房者愿意为商品房多支付99.785元/平方米，相当于同期商品住房平均价格的1.74%[7]。Saptutyningsih等人发现印度尼西亚日惹市臭氧浓度平均每上升1%将使房价上涨0.063%[8]。但是Azmi等人在研究马来西亚雪兰莪州两个县区的微观环境时发现，空气污染并非如预期的那样对住宅价格产生负面影响，住宅价格反而随着空气污染的增加而上升[9]。