[摘　要]集体所有的宅基地权能的束缚是城中村改造问题的主要根源，以行政为主导的义乌市城乡新社区集聚建设模式未能按照市场价值规律释放宅基地权能，未能构建宅基地的市场价格形成机制。文章立足于宅基地价值化理论模型，通过分析宅基地资格权的内涵，按照市场价值规律推动宅基地资格权价值化、宅基地的权益价值凭证化，以宅基地权益凭证多元方式实现村民的宅基地权益。

[关键词]宅基地价值化；城乡新社区集聚；宅基地制度改革；资格权；城中村；义乌市

[文章编号]1006-0022(2019)10-0067-06　[中图分类号]TU984　[文献标识码]B

[引文格式]阮梅洪，陈希周，马永俊．宅基地价值化与宅基地制度改革——以义乌市城乡新社区集聚建设为例[J]．规划师，2019(10)：67-72．

Market Value and Institutional Reform of Homestead: Yiwu Case/Ruan Meihong, Chen Xizhou, Ma Yongjun

[Abstract] The collective ownership of the house site is the main cause of the urban village reconstruction problems. Urban rural new community congregation model in Yiwu failed to release the market value of homestead or establish a pricing mechanism. Based on theoretical model of homestead market value, the paper analyzes the connotation of property right of homestead, and multiple ways of realizing homestead market value by legislated vouchers.

[Key words]  Market value of homestead, Urban and rural new community congregation, Institutional reform of homestead, Qualification of property right, Urban village, Yiwu city

2013年7月5日，义乌市人民政府发布并施行《义乌市城乡新社区集聚建设实施办法》(以下简称《新社区集聚办法》)。该办法规定，中心城区规划建设用地范围内的村庄，采用城乡新社区集聚建设模式实现村民的宅基地权益，推动农村向社区转变，农民向市民转变。从此，城乡新社区集聚建设模式代替了已实施20多年的宅基地安置的城中村改造模式。

城乡新社区集聚建设得到了中央政策研究室、国家发改委和浙江省委省政府的高度肯定。2015年6月9日，原国土资源部批复的《浙江省义乌市农村宅基地制度改革试点实施方案》把“城镇建设用地规模范围内的村庄，积极推进城乡新社区集聚建设，探索实现宅基地权益和户有所居的多种形式”作为宅基地改革的主要任务之一。相对于宅基地安置的城中村改造模式，城乡新社区集聚建设模式有了较大的创新，但是对照“探索形成可复制、能推广、利修法的改革经验和模式，为科学立法和修改完善相关法律法规提供实践经验”的宅基地制度改革目标，城乡新社区集聚建设模式还有待进一步完善。本文结合宅基地价值化理论，在城乡新社区集聚建设实践的基础上，通过明晰宅基地资格权内涵、构建以宅基地价值为基础的宅基地权益凭证，深化完善城乡新社区集聚建设模式。

1宅基地安置的城中村改造

1.1宅基地安置的城中村改造基本情况

“20世纪90年代中后期，随着经济的高速发展，农村居民收入不断提高，要求改善居住条件的呼声日渐高涨，各地纷纷开始探索旧村改造途径，义乌涌现了大陈镇二村、稠城街道宗宅村等一批试点村”[1]。1999年义乌市政府出台了《义乌市旧村改造暂行办法》，鼓励城中村进行整体拆迁改造，改造后的村民资产价值和物业收入都提高了几倍甚至十几倍。城中村环境得到了改造提升，城中村居民的关系得到了改善，促进了城市化的发展。随后，义乌市政府在2001年、2006年、2009年先后对城中村改造政策进行了修改完善，但是“以村为单位、宅基地安置、集体产权、村民自建、多层垂直房建设”的城中村改造模式一直延续到2013年。在义乌市中心城区环城路105　km2范围内的137个城中村中，按宅基地安置模式改造的城中村达104个(图1)。