城市更新形势下日照主城区建设强度研究

[摘　要]近年来，日照市着力开展城市更新工作，同时完善相应层面的规划编制，以实现主城区控制性详细规划基本全覆盖。在这一过程中，落实国家对于规划新常态的发展思路，适当挖掘、有效利用城市土地资源是规划编制的重点，开展主城区建设用地强度研究成为当务之急。在充分调研现状建设情况的前提下，日照市从宏观、中观、微观三个层面寻找建设强度控制在规划编制过程中存在的问题，研究相应规划对策，并运用GIS技术辅助建立用地建设强度模型，合理确定城市建设用地的建设强度控制指标，为城市建设更新及规划编制提供依据。
[关键词]城市更新；建设强度；容积率
[文章编号]1006-0022(2017)10-0153-05　[中图分类号]TU984　[文献标识码]B
[引文格式]韩晓明，王军．城市更新形势下日照主城区建设强度研究[J]．规划师，2017(10)：153-157．

Building Intensity In Rizhao Central District Renewal/Han Xiaoming, Wang Jun
[Abstract] In recent years, Rizhao has worked on urban renewal with planning improvement and regulatory plan full coverage. During this time, the implementation of development idea about new normal of plan, and the excavation and utilization of urban land resource are the emphasis of planning formulation. the research on land-use intensity is urgent. By analyzing the current situation, Rizhao finds the problems of planning formulation from macro, medium and micro views, researches the planning strategy, constructs the building intensity model by GIS technique, ensures the intensity indices, and provides the basis for urban renewal and planning formulation.
[Key words]  Urban renewal, Building intensity, FAR

0引言

在我国城市发展过程中，开发需求旺盛与土地资源稀缺之间的矛盾是多数城市面临的突出问题。当前，城市建设以市场机制为主导，建设主体为寻求较高的收益，往往通过提高建设强度来达到目的。为保证城市功能的正常运转，城市建设必须保证不破坏城市生态环境、不降低城市居民的生活质量，保证有限的城市发展空间对应合理的建设容量。同时，为塑造城市整体景观风貌及体现城市空间特色，对城市建设强度进行有效控制和引导也是重要的技术手段。
经过近几年的快速发展，日照城区建设框架被不断扩大，城区土地供给速度加快，但同时城市更新的压力巨大。相比日照城区现有人口数量及未来人口增长趋势，多数建设用地存在建设强度过高的现象，“城中村”改造对这一不合理现象起到了推波助澜的作用，造成建设用地开发强度被无限制突破，房屋空置率不断攀升。本文在分析现阶段我国规划编制中建设强度控制存在问题的基础上，探索了确定城市建设强度的一般规划策略，并通过日照市的实例论证，合理确定用地建设强度分区及强度控制指标，以期为规划编制和规划管理提供指导原则及决策依据。
考虑到居住及商业服务业设施用地的市场属性决定了对其进行建设强度控制的重要性，其建设容量一旦被突破，带来的建设问题会更复杂。因此，对该类用地的建设强度进行研究是本文的论述重点。按照《日照市控制性详细规划编制技术导则》的要求，控制层次包括编制单元、基本控制单元和地块三个层次，基本控制单元容积率及地块容积率的确定是反映用地建设强度的主要指标。

1我国现阶段规划编制中建设强度控制存在的问题

在我国现有城市规划编制体系中，建设强度指标控制在控制性详细规划编制过程中应用较多。在确定建设强度控制指标时，我国各地区多采用经验数据或通过城市设计手段反推，客观依据不足，整体性较差，使法定规划的科学性和权威性大打折扣。从规划编制不同层面分析，我国现阶段规划编制中建设强度控制主要存在以下问题。

1.1宏观层面：总量确定具有局限性
由于不同地区、城市对城市建设强度的具体控制要求不尽相同，国家针对城市建设强度控制等相关内容所制定的规范和标准多数为通则性规定，缺少总量控制要求及明确的控制指标体系，在使用中存在缺乏针对性、覆盖面不够及可操作性不强等问题，难以提供有效的技术支撑。

1.2中观层面：分片区规划导致建设总量屡被突破
对于一个城市的集中建设区来说，不同的区域由于政策引导差异、发展条件不同、发展时序先后及建设基底的区别，整体发展处于非均衡状态，同时市场经济等因素导致不同区域的发展对于建设强度的需求具有差异性。虽然城市设计反推建设强度控制指标是一种相对合理的方法，但是编制的分片区化具有较大的局限性，缺少对城市空间塑造的整体把握。目前，相关的规划法规及规范对分区建设没有提出建设强度的具体控制要求，上位规划对于控制性详细规划的编制指导内容过