漫谈昆明“商改住”的合成谬误

0引言

      2015年12月召开的中央经济工作会议明确把2016年的工作重心放在推进供给侧结构性改革上，并把去产能、去库存、去杠杆、降成本及补短板作为2016年的五个主要任务。许多城市针对如何扩大新型消费、消化房地产库存出台了措施，支持房地产企业实施库存商业、办公用地“商改住”，或将库存商业地产改造为创客空间或商住复合式地产。上述政策的出台，相当于从源头上减少了商业用地的新增供给，对商业去库存来说是截流开源的“大招”。若能将原计划打造为商业、办公、公寓产品的项目转型为住宅产品，对于促进项目销售是极大利好。住宅销售相对于商业、办公、公寓销售的优势明显，包括产权年限的增加、住宅能源消耗单位成本的降低、购房者首付比及信贷利率的优惠等方面，有利于提升项目去化速度。
      但从城市规划的角度看，商业和住宅是两类非常不同的用地。首先，总体规划应根据城市的定位、产业及职能等多方面的因素合理确定商业和住宅的用地比例。其次，商业和住宅用地的区位选择也大不相同，住宅用地往往选择环境较好的区域，而商业用地更注重交通可达性。再次，住宅用地需要配套学校、幼儿园、医疗及体育设施等大量的公共服务设施，而且对容积率、建筑密度及绿地率等用地指标都有严格要求，而商业用地则没有这些要求(图1)。因此，如果一拥而上的“商改住”，不但不能解决商业地产过剩的问题，反而会导致更严重的居住过剩、库存堆积和烂尾等问题，甚至影响城市合理的功能配比，造成城市发展的失衡。