地块存量空间价值评估模型构建及其在广州火车站地区改造中的应用

【摘　要】经过改革开放三十多年的快速发展，我国东部发达地区“土地换发展”的模式已难以为继，在土地增量有限的情况下，存量用地整合将成为该类地区空间发展的主要模式。针对当前存量用地改造中“地(地块)—物(地面建筑物)”能否变动的问题，文章采用层次分析法构建指标体系，进而对“地—物”的空间价值进行评估，并分析“地—物”变更的难易程度，为规划决策提供支撑。在具体评估模型的构建中，文章采用主客观相结合的办法，综合层次分析法和信息熵值法的权重确定方法来确定评估指标体系的权重，并对不同权重确定方法的综合结果进行检验和对比分析，依据评估结果提出城市更新规划方案。研究发现，通过构建“地—物”空间价值评估体系，可以精确评估地块面临的改造成本，支持规划决策；同时，通过对评估结果的检验，在AHP分析法构建的指标体系基础上，采用主客观相结合的权重确定方法，综合考虑变量信息和人的主观价值需求，得出更优的评价结果。
[关键词]“地—物”关系；存量空间；价值评估；广州火车站
[文章编号]1006-0022(2016)02-0089-07　[中图分类号]TU984.11+3　[文献标识码]B

An Evaluation Model Of Built Up Area Space Value And Guangzhou Railway Station Practice/Zhou Helong
[Abstract] After over three decades of fast development since reform and opening-up policy, eastern China’s “land for development” model is no longer sustainable. With limited land provision, built up area integration will be the major model of subsequent spatial development. With respect to the land-building relation of built up areas, the paper uses layer analysis method and establishes an indices system, evaluates the spatial value of land-building and the difficulty of land-building transfer, and provides support for planning decision-making. In evaluation model establishment, the paper uses subjective-objective combined method, comprehensive analysis method, and information entropy method, to specify the percentage of different indices in the evaluation system. Based on the results of comparison and testing, the paper proposes urban renovation plan. The paper indicates the system may accurately appraise the cost of land renovation. Furthermore, with AHP analysis indices system, the method may take into consideration information and human needs and comes up with a better result.
[Key words] Land-building relation, Built up area, Evaluation, Guangzhou railway station

0引言

      改革开放三十多年来，我国的城市化一直在快速发展，各城市主要通过土地增量来保证城市的发展。然而，这种以“土地换发展”的模式难以为继，产业结构层次偏低、城乡环境品质恶化等问题逐渐突显[1]。面对全球日益激烈的竞争，急需转变发展模式，提高城市的集约程度与土地利用效率，加快产业的转型与升级[2]。在我国城市化水平较高的东部沿海地区，新增建设用地十分有限，存量土地必将成为未来城市发展最重要的空间资源[1]。一些发达地区凭借优惠政策率先启动了存量规划，对一些低效用地进行了调整，如广东省的“三旧”改造先试先行政策、上海的郊野公园单元规划，都对低效分散的用地进行了功能调整[2-3]。存量土地开发涉及土地功能、性质和开发强度等土地要素，并更注重空间价值的提升[4]。存量地块开发不但要在城市规划形态上符合城市的总体发展要求，还要顾及生态、社会和环境效益，更要使投资得到回报、区域总体价值得到提升和社会结构得到保存[5]。然而，受居民利益、开发商利润、城市环境和政府发展意愿等多重因素的影响，地区原有的经济、社会和文化圈被冲破的现象时有发生[6]。在进行城市更新时，哪里需要更新？以什么模式进行更新？更新的“度”如何？都是城市更新过程中首要解决的问题[6]。