城市混合土地利用新趋势及其规划控制管理研究

【摘　要】 在市场经济环境下，混合土地利用是土地资源高效配置的重要方式之一，对市场需求和外部环境变化有着良好的适应性，是城市用地安排的重要方式。随着经济的发展和科技水平的提高，全国各地涌现了多种混合土地利用新方式，但由于我国控制性详细规划体系的相对滞后，对混合土地利用缺乏规范、科学的管理，导致合理的混合土地利用诉求被制约，阻碍了城市的发展。本文探讨了在产业性质变化、新城市产业空间发展和建筑水平提升推动下的混合土地利用发展新趋势，归纳了物流商贸园区式、科技产业园区式、TOD轨道交通站点式和“工业区—商业区”演化式等新模式，并根据深圳等地的规划管理实践，探讨了当前我国规划体系对混合土地利用管理的问题，从而提出相应的规划管理建议。

[关键词]混合土地利用；新趋势；规划控制管理
[文章编号]1006-0022(2015)07-0042-07　[中图分类号]TU981　[文献标识码]A

Mixed Land Use Trend And Planning Management/Zhang Mengzhu, Zhou Suhong
[Abstract] Mixed land use is an efficient way of land resource configuration under market economy. However, regulatory planning system has lagged behind mixed land use management. The paper studies the development of mixed land use driven by industrial change, new space development, and building technology, and concludes the models of mixed land use: Logistics Park, scientific park, TOD rail station, and industry-commerce transition. The paper studies mixed land use management and offers suggestions for Shenzhen planning management.
[Key words] Mixed land use, New trend, Planning control and management

      我国现代城市规划实践形成于计划经济时期，政府习惯于勾勒明确的城市蓝图，建成的建筑物性质与规划蓝图的用地性质基本一致，规划图纸基本等同于未来的建成状态。随着市场经济的不断深入，土地用途不再是一成不变的，而是根据内、外部条件的变化，通过土地用途的转变来配置合法收益最大化的土地使用组合[1]。在市场经济背景下，我国原有的规划实践体系逐渐与城市发展不相适应，难以对城市资源起到有效的配置指引作用，表现为规划蓝图的绝对性与城市灵活发展的矛盾，规划蓝图中单一、绝对的土地用途规划难以满足城市灵活、多样的用地需要[2-4]。
      在市场经济环境下，混合土地利用是土地资源高效配置的重要方式之一。近年来，随着新产业的发展、新产业空间的出现和建筑建造水平的提升，涌现了都市型工业、物流业、产业园等新产业和产业组织空间，多样、灵活的混合土地利用已成为城市重要的用地方式之一。然而，滞后的控制性详细规划(以下简称“控规”)体系制约着合理的混合土地利用的发展，给城市规划管理和实践带来了诸多问题，如对混合用地的管理普遍存在“一管就死、一放就乱”的现象，导致控规“弹性不弹、刚性不刚”[5-6]。
      本文以我国城市混合土地利用新趋势为出发点，结合实际项目经验，归纳我国城市混合土地利用的新趋势与新模式，探究我国控规在应对城市混合土地利用需求时产生的问题，并对控规的管理与实践提出建议。