基于城市规划实施的土地储备潜力评价研究

【摘　要】 目前我国在土地储备规划之前编制的城市规划，较少从市场角度考虑项目的开发成本、主体和时序，导致土地储备选地困难，城市规划也难以有效实施。研究以南方某市空港经济区为例，在探讨土地储备与城市规划关系的基础上，以城市总体规划和重点地区控制性详细规划为基础构建土地储备潜力评价指标体系，对各类用地进行评价，得出各类用地的储备潜力评价分级图，为土地储备规划中确定适宜的储备地块、制定合理的储备计划提供依据。

[关键词]城市规划；土地储备；潜力评价；规划实施；空港经济区
[文章编号]1006-0022(2015)07-0080-07　[中图分类号]TU984　[文献标识码]B

Land Reserve Potential Evaluation Base On Planning Implementation/Yuan Yuan, Jiang Shanhong, Wang Yu, Lin Taizhi
[Abstract] City plans before land reserve planning are difficult to implement due to lack of consideration of market and practical conditions. The paper takes an airport industry park as an example, studies the relation between land reserve and city planning, establishes land reserve potential evaluation indices, makes evaluation of potential land reserve, and provides foundation for land reserve planning.
[Key words] City planning, Land reserve, Potential evaluation, Planning implementation, Airport Industry Park

0引言

      土地储备是合理利用和管理城市土地的基础，这一论述最早起源于1896年的荷兰阿姆斯特丹。国外土地储备制度的建立和实施时间比较长，研究内容涉及土地银行机构、土地储备实践及对地价的影响等[1-3]；与土地储备潜力评价相关的研究主要是土地效益研究，尤其是如何在追求土地经济效益和社会效益的同时实现生态效益[4]。近年来，西方的城市更新逐渐增多，土地储备制度赋予政府优先收储权，在城市空置物业(如废弃的工业用地)的盘活中发挥了积极的作用；同时，学者对以土地储备来盘活存量土地、复兴城市经济的研究也逐渐增多，尤其是在老工业城市[5]。我国对土地储备的研究起步较晚(1996年才在上海出现第一家土地储备机构)，内容包括土地储备的必要性和作用、土地储备与城市规划的关系及以城市规划为导向的土地储备规划研究等[6-7]。而在土地储备的潜力评价研究方面多为对城镇土地利用潜力的评价[8]，即通过评价单元的总容积率、建筑密度、土地闲置率、功能区内道路广场用地比重及绿化率来评价该单元的现状土地利用情况，最终目的是实现城镇土地效益的最大化。近年来，基于GIS对城市建设用地资源潜力进行评价成为该领域的热点之一，主要是建立GIS数据库，通过设定多条原则来完成评价对象的筛选和评价过程，得出的结果并不涉及潜力的高低[9]。
      土地储备潜力是指可供储备的土地资源，在一定时期、一定生产力水平及某种既定用途下，在城市总体规划(以下简称“总规”)和土地利用总体规划约束下，通过行政、经济、法律和技术等措施提高建成区土地的集约利用效率，实现土地资源效益的最大化[10]。土地储备潜力评价则是通过定量和定性的方法，综合评价一定范围内土地资源在特定时期转变为城市建设用地的潜在能力或适宜性，以确定其作为城市建设用地扩展的数量规模和空间结构特征。