零散，主要分布在各主干道的出入口；空间价值较低的地块主要集中在火车站场及西南面的公园、医院等区位条件较差的特殊区域(图5)。

(2)客观评估结果显示，空间价值较高的地块集中在内环路和火车站前道路两侧的批发市场；空间价值较低的地块集中在火车站、火车站北部城中村和西南角的旧房屋集中区域，体现出明显的集中性(图6)。

(3)综合评估结果显示，地块空间价值较高的区域主要集中在内环路和站前路两侧，以及各主要道路的交叉口，综合反映了主、客观评估的结果；地块空间价值低的区域则与主观评估结果相近(图7)。

建筑物空间价值评估结果对比分析(1)主观评估结果显示，空间价值较高的建筑集中在火车站西南部的医院、公园、广交会展馆以及火车站场和广场区域；空间价值较低的建筑分布在火车站北部城中村、火车站广场西面的旧国企单位和西南角旧房子集中的区域(图8)。

(2)客观评估结果显示，空间价值较高的建筑集中在内环路的两侧，以及火车站西南角，该区域的空间价值等级高于主观评估结果，评估范围也要大于主观评估范围；空间价值较低的建筑分布在火车站北部和西南部区域，空间价值等级低于主观评估结果(图9)。

(3)综合评估结果显示，空间价值较高的建筑主要集中在内环路两侧；空间价值较低的建筑集中在西南角区域，在范围和等级上较好地契合了主、客观的评估结果(图10)。

△  不同权重确定方法的评估合理性检验为了检验空间价值评估结果的合理性，并选取最优的评估结果作为规划决策的依据，本文根据“价值决定价格”的基本原理，通过实地调研，分别获取了各个地块的基准地价和各个地块上可出租的建筑物物业租金平均值，作为验证空间价值评估结果合理性的检验因子。将3个地块空间评估的综合的得分与各地块的基准地价、3个建筑物空间价值评估得分与各建筑物的物业租金进行相关性分析。相关性分析的结果如表6 所示：基准地价与地块空间价值的主观评估、客观评估和综合评估结果的相关系数分别为0.407、0.626 和0.703，说明地块空间价值评估体系可以较好地评估地块的空间价值，而评估效果最好的方法是综合权重确定方法，然后是客观权重确定方法，最后是主观权重确定方法。

      物业租金与建筑物空间价值的主观评估、客观评估和综合评估结果的相关系数分别为0.574、0.530 和0.720，说明建筑物空间价值评估体系可以较好的反映建筑物的空间价值，而评估效果最好方法的是综合评估方法，其次是主观评价法，最后是客观评价法。

      基于空间价值评估的规划决策※ 基于评估结果的“地—物”变更类型选择通过对评估结果的检验可知，综合评估结果在人的价值判断的基础上综合考虑了变量自身包含的信息量，能够较好地评估空间价值，因此在规划决策中以综合评估的结果为依据，采用自然裂点法，分别将地块和建筑物依据空间价值评估的值分为高、低两类，并在GIS中进行空间叠加分析。根据叠加的结果，可将各个地块划分为“地难物难( 保留)”“地难物易( 改建)”“地易物难( 整治)”“地易物易( 新建)”4 种类型。根据评估结果，广州火车站地区适宜改造( 新建) 的地块主要分布在北面和西南面区域，总面积约占规划总面积的32%；需要保留的地块主要集中在东南面区域，其他区域也有零散地块分布，约占规划总面积的20%；改建型地块主要集中在火车站和东南面保存建筑之间区域，约占规划总面积的15%；整治型地块在各个区域均有分布，且面积较大，约占规划总面积的33%( 图11)。

      广州火车站地区城市更新规划决策现状建设情况是规划决策的重要依据，在城市更新过程中，需要在现状评估的基础上结合区域发展的目标，综合确定区域改造的地块。在本次广州火车站地区改造规划中，主要以广州火车站改造为核心，因此在确定改造范围时需优先考虑与火车站相连的适宜改造的区域。结合综合评估结果和区域发展目标，采用成片开发与零散地块改造相结合的策略，对广州火车站北部地区进行连片式开发，对南部地区进行小范围的零散式改造。最终确定改造的总面积为102.43　hm²，其中站场改造核心区及相关用地面积为34.8　hm²，城市更新改造用地面积为50.36　hm²，道路改造拆迁用地面积为17.27　hm²(图12)。

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