0 引言

随着我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，越来越多的城市开始探索以城市更新的方式挖掘城市存量空间、提升土地利用效能、优化城市产业结构、推动城市功能和经济转型。进入增存并举的高质量发展阶段，低效空间资源的更新要与地区的社会经济发展目标、特征相契合，规划工作在贯彻国家生态文明发展理念的基础上，精准识别、科学评估潜力更新空间，并提出特色资源保值增值策略。

对于厦门市来说，城市滨海地区的潜力更新空间具有较高的研究价值与实施层面的可操作性。首先，滨海空间是厦门市特色历史文化、景观风貌的重要载体，低效滨海空间的更新则是贯彻“高素质、高颜值”“岛内大提升、岛外大发展”等战略部署的重要手段；其次，厦门市作为国内外知名的旅游城市，其滨海休闲主题的旅游景点吸纳游客量的占比为40%～60%(根据劳动节、中秋节、国庆节等节假日数据统计)，低效滨海空间更新能够有效完善城市功能和强化支柱产业，在实施层面具有较强的可操作性；最后，城市更新投资巨大、实施周期漫长，能否有效提升区域活力、促进经济跨越式发展、保证存量规划时代资源的科学利用，前期对更新区域的选择与研判至关重要。

1 城市更新相关理论研究

1.1 城市更新理论的演变与完善

城市更新的权威概念最早出现于20世纪50年代城市更新第一次研究会，相关学者认为“城市更新就是有关改善城市的建设活动，包括对城市房屋的修缮改造，对公园、街道和绿地等环境的改善，对土地利用或地域、地区的重新规划以形成舒适的生活环境和美丽的市容市貌等”。随着城市化进程的加快，城市更新从应对城市中心区因人口外移、产业凋敝而大规模注入创新活力到更加注重“人本主义”的多元化、复合化改造。

目前，学术界已经形成了较为完整、系统的城市更新理论体系：一是城市更新的完整内容不仅包括重建，还应该包括物质环境改善、生活质量提升、社会福利增加、经济前景向好及城市治理；二是城市更新是一个有机过程，要遵循城市变化、发展的自身逻辑，处理好近期和远期的关系；三是城市更新的内涵不仅是对实体空间的重建、保护，还包括对历史文化元素的保护与利用。

1.2 城市更新潜力评估相关研究

城市更新实施前需要对目标区域进行评估，早在1986年，叶耀先就提出城市更新的动力包括技术进步、居住空间老化、土地稀缺、工商业活力4个方面，并梳理建筑、人口、环境、土地利用等城市老化程度评估的具体方法。近些年来，关于城市更新评估与演化规律的研究不断完善，深圳市在城市更新的规划管理中以二次开发建设为契机，实施城市更新项目容积管理，原因在于容积率提升是城市更新有效实施的重要推动力，密度分区、交通设施分布等因素在城市更新潜力评估中影响显著；阴劼提出基于租隙理论，已更新项目与中心城区距离、更新地块产权特征具有较高相关性。由此可见，开发强度(效率)、交通设施、中心度等条件都会影响城市更新空间的潜力与实施成效。

2 其他国家的滨海空间更新规划实践

2.1 巴塞罗那波布雷诺区城市更新

波布雷诺区曾是西班牙巴塞罗那重要的工业制造中心，随着欧洲产业结构调整与经济转型，该地区逐渐衰落，几乎成为城市废弃地。

2000年巴塞罗那市政府发起了对该片区的改造，将200 hm²的工业用地打造成为创新生产区，围绕地铁、有轨电车等重要交通线路，有针对性地提高潜力地区(建筑高度普遍很低)的开发强度，将原本低效分散的工业区转变为集约高效的产业聚集区；通过增加滨海旅游休闲、大型商业服务设施、公共开放空间等，有效提升片区的人气与吸引力，使该片区跃升为城市重要的产业基地和文化传播平台。

2.2 南法地区马赛滨海空间更新

马赛是法国最大的商业港口、地中海沿岸最重要的贸易门户。20世纪前，马赛作为“以港兴市”的典范，其城市港口与临港工业、仓储物流区大规模扩张。进入20世纪，随着产业发展乏力、人口外流，马赛逐步没落。

1995年，“欧洲地中海”计划开始在马赛实施，项目总规模达到480 hm²，投资额超过70亿欧元，为区域带来大规模的居住、商业、办公、休闲设施建设，总计创造3.5万个工作岗位，容纳4万城市居民，马赛面貌焕然一新。在长期的滨海空间更新过程中，核心区的历史风貌保护、地铁等交通设施开发以及港口大型商业、公共服务与休闲设施的引入是马赛更新成功的关键。

2.3 小结

首先，波布雷诺区和马赛都曾是区域繁华的工商业中心，区域更新周期长、投资巨大，在选择更大尺度的城市更新潜力区域时，需要进行慎重的研究与判断，要对区域文化底蕴、工商业环境、基础设施条件等进行系统评估。

其次，在城市更新过程中，在低效、低强度开发的城市空间建设创意、创新等活力设施，容积率得到较大提升，城市轨道交通(地铁、有轨电车等)在区域活力重塑方面发挥了重要作用，依托交通设施、提升低效空间利用率是城市更新的核心动力。

最后，历史文化、传统风貌等城市空间文化底蕴得到有效保护和强化，马赛传统的要塞城堡、教堂得到有效保护，并通过新建滨海高品质的商业中心和博物馆，有效激发了城市更新区域的活力并保护了历史文化；波布雷诺区则是通过系统性构建公共开放空间和绿色廊道，有效串联了原有历史文化空间。

综上所述，可以看出城市更新潜力受到开发强度、综合效率、交通区位、历史文化资源、设施配套等多个要素的影响，主要可以归纳为三方面影响因子：区位交通(可达性等)、空间基底(开发强度、综合效率等)及资源价值(历史文化资源、山水景观资源等)。

3 厦门市滨海空间更新潜力评估

本研究借鉴其他国家滨海空间更新规划的经验，认为厦门市滨海空间更新潜力评估包括三部分：一是结合厦门市滨海空间的基本特征与研究范围界定，最大化拓展研究空间，对厦门市未来的滨海空间活力再提升进行系统、全面的总体研判；二是确定滨海空间更新潜力评估方法，基于理论研究与总结其他国家案例经验，结合厦门市相关专家学者的指导意见，采用定性分析、定量叠加的空间评估方法；三是滨海空间更新潜力评估结果及解析。

3.1 概况

滨海空间更新潜力研究范围包括沿滨海岸线第一层建设用地、沿海岸线向公众开放的绿地/沙滩/广场及通往海边的滨海空间等，总占地面积约为72.8 km²(图1，图2)。

图1  研究范围断面示意图

图2  厦门市用地功能示意图

(1)空间功能类型。厦门市现状滨海空间功能主要分为生产、生活、生态岸线、桥梁4种(表1，图3)。

表1  厦门市滨海空间功能、长度及占比统计

图3  厦门市滨海空间资源要素分布图

(2)资源要素分布。厦门市滨海空间资源主要分为自然资源与人文资源两种类型。其中，自然资源主要有红树林、沙滩、礁石等；人文资源主要包括历史文化街区、历史风貌区、特色建筑风貌区等。各类资源呈穿插分散式布局，约占总岸线长度的60%(图4)。

图4  厦门市滨海空间历史文化资源分布图

(3)现状建设情况。现状厦门岛内，集美区及海沧区南部滨海空间已经基本建设完成，本岛邮轮城及香山区段正处于建设中，高崎北物流园区域及凤头社村庄区段尚未开发；岛外海沧湾东屿村段仍在建设，丙洲岛南端及翔安仍有大片区域未开发。总体看来，厦门岛内建设成熟度远高于岛外区域(图5)。

图5  厦门市滨海空间建设情况示意图

3.2 潜力评估方法

根据厦门市已开发滨海区域空间的现状特征和特殊的山水格局、人文特色、基础设施条件、建筑容量，本研究将城市更新影响因子分为3项一级因子、7项二级因子(表2)，在市域空间中选择合适的单位，叠加后形成滨海更新潜力空间分布图，并根据城市发展目标、实施难度等情况进行校核修正。

表2  厦门市滨海空间更新潜力评估

本研究根据市域用地功能现状与规划图，划定潜力因子作用的空间单元(一般介于50～200 hm²)，通过区位交通、空间基底、资源价值3项因子的空间评价结果，叠加获得滨海空间更新潜力分级图。

(1)区位交通因子。

厦门市滨海空间区位交通主要受到游客码头、BRT站点、地铁站点3个因素影响，本研究将游客码头、BRT站点和地铁站点1 500 m半径(根据市域出行特征)所覆盖的区域视为区位交通标识地块，若该区域同时被多个站点或多种出行方式覆盖，则区位交通分值叠加(1～3)。通过叠加分析，分别得到滨海空间交通可达性中等、可达性较高和可达性极高3类区域的分布情况(图6)。

图6  厦门市滨海空间区位交通条件分级图

(2)空间基底因子。

空间基底条件是滨海空间更新的基础，由建筑质量、开发强度、综合利用效率3项二级因子构成，建筑质量因子是通过综合厦门市域各片区地块的建筑年代、建筑立面等情况提取建筑质量一般的地块得出；开发强度通过计算地块容积率，提取容积率低于2.5的地块得出；综合利用效率是根据现状用地功能与综合价值(工业地块衡量亩均产值、居住地块衡量单位地价、商业地块衡量单位租金)提取综合利用效率一般的地块得出(图7)。

图7  厦门市滨海空间基底条件分级图

(3)资源价值因子。

资源价值是平衡滨海空间更新投入与产出回报的重要保障，厦门市滨海空间的资源价值体现在各区域的公建集中区域、重要旅游资源及特色山海廊道3个方面(图8)。以特色山海廊道为例，其既是城市“高点看海”的主要观赏区域，又是“低点看山”的重要驻足点，对滨海空间更新具有较高的提升价值。

图8  厦门市滨海空间资源价值条件分级图

根据筼筜湖、会展中心周边及海沧服务中心、集美新城服务中心等各级公建中心的分布情况，对覆盖地块空间单元进行赋值；基于《厦门市全市旅游专项规划》，根据滨海空间的两处核心旅游项目(集美国际研学旅行中心、环东海域国家级旅游度假区)、5处重点项目(五缘湾国际旅游度假区、中山路文化休闲街区、大嶝台贸小镇、海上世界城市综合体、音乐海岸)和多处支撑项目提取重要旅游资源覆盖地块(核心资源、重点资源、节点资源覆盖地块分别赋值为3、2、1)；根据厦门市山海廊道的分布特征(五缘湾、蔡尖尾山、马銮湾、杏林湾、马头山、同安湾、东坑湾和南部河汊等多条山海廊道)，关联岛内外7处滨海空间区域。

3.3 潜力评估结果

根据区位交通(交通可达性赋值为0、1、2、3)、空间基底(建筑质量赋值为0、1；开发强度赋值为0、1；综合利用效率赋值为0、1)、资源价值(公建集中区域赋值为0、1；重要旅游资源赋值为0、1、2、3；重要山海廊道赋值为0、1)，进行滨海空间更新潜力的多因子叠加，得到滨海空间更新潜力的初步评估结果，并根据实际情况进行修正(图9)。

图9  厦门市滨海空间更新潜力分级及重点更新空间示意图

根据上述评估结果，将厦门市滨海空间更新潜力划分为10级。总体来看，1～3级的地块单元更新潜力较低，面积占比约为42%；4～6级的地块单元具备比较高的更新潜力，占比约为33%；7～10级的地块单元更新潜力高，占比约为25%。

4 厦门市滨海空间更新策略

4.1 基于更新潜力分级构建滨海空间更新体系

在宏观层面，从布局、时序、方式、功能4个维度构建全市滨海空间更新体系。首先，基于滨海空间更新潜力分级结果，明确市域滨海空间更新潜力、价值分布区间，更新潜力越高的地块对社会资本的吸引力越强，投资风险与收益平衡性越好；在此基础上确定全市滨海空间的更新范围与整体布局，划定五缘湾西侧片区、五通片区、厦港片区、集美学村片区等17处重点更新区域(图10)。其次，结合全市土地储备计划、衔接现有规划和招商要求、遵从经济效益与环境社会效益相平衡原则，统筹更新时序，划定近期与远期更新用地(图11)。再次，根据更新区域现状功能、整体风貌、绿环景观、历史遗存、建筑特色、文化基因等多种因素，因地制宜采取差异化的更新方式(图12)。最后，以促进产城融合发展、补齐民生短板、增加特色开放空间、打造优美滨水环境为目标，确定更新用地的主导功能。

图10  厦门市滨海重点更新片区分布图

图11  厦门市滨海重点更新片区时序引导图

图12  厦门市滨海重点更新片区更新方式引导图

4.2 基于更新单元发展需求确定片区整体功能

在空间资源紧缺的社会经济发展大背景下，滨海空间更新潜力大、集中度高的片区适宜较大规模的成片开发，但也随之大幅提高了更新实施难度。面对这些单元，应从更新规划的整体角度切入，深入研究其更新功能与定位策划，用地功能配置应全面、兼顾公共服务与公共空间，强调整体更新方案的时序性，科学划定多个更新实施阶段，根据难易程度、投资状况合理安排更新实施计划。

以湖里五通片区为例，该片区位于厦门市湖里区东部，用地面积约为404.2万平方米，现状主要为城中村与工业用地。根据“美丽厦门”战略规划引领，结合《厦门市国土空间总体规划》要求，基于片区周边需求与发展潜力分析，将片区定位为以海洋文明为主题的一流新城区、海上丝绸之路新起点，致力于打造闽南区域商务、休闲、旅游中心，形成业态集聚、功能完善的都市服务业转型升级平台。在规划层面，强调紧凑、集聚、复合开发策略，形成“一条滨海带、一条复合轴、一个综合街区、两个功能点、多片混合区”的空间结构；加密南北向支路，形成紧凑高效的小街块，加强与湾南的空间联系和功能融合，并与高林、塔埔片区形成功能互补。在空间塑造上，打造多元、复合、立体的功能模块与交通体系，结合中轴线打造空中立体连廊，同时依托环岛路进行下穿，打破交通壁垒，加强岸陆联动；综合布局金融商务、两岸交流、海洋文化、时尚创新、体验商业、科创总部、绿色居住等多元功能，强调地块混合开发；标志性建筑沿中央绿轴两侧集中分布，打造高低错落的天际线，制高点建筑约为300 m，形成五通视觉形象中心。此外，强调安置房选址、公建设施配套、发展备用地面积、轨道综合开发指标、生态控制线范围等更新要素的落实，同时明确片区开发时序，保障项目落地实施(图13)。

图13  湖里五通片区平面布局示意图

4.3 基于更新地块特征差异进行局部整治提升

对于更新潜力大但集中度低的小地块，不适合进行统一、规模化的整治提升，而应该充分关注其自身存在的具体问题，以及其未来发展的差异化、特色化优势，从细微处入手，强调更新规划的灵活性，通过“查缺补漏”的方式进行拆旧补新、修复再生，在保留历史气息与文化特点的基础上，提升地块的空间功能与环境品质。

以集美区嘉庚公园为例，该公园位于集美学村东南滨海，占地面积约为10.45 hm²，以纪念爱国华侨陈嘉庚先生为主题，是城市重要的公共空间节点。公园现状景观环境和规划格局良好，建筑风貌特色突出，爱国教育主题鲜明，吸引了众多居民和游客前来观光游览。然而，公园周围被栏杆围挡，封闭性过强，通往水边的道路被阻隔，导致“虽滨水却无法近水”。此外，公园滨水岸线宽度不足、形式单调，硬质斜坡护岸难于亲水，排洪渠两侧缺乏联系，集源路尽端路面狭窄、通行量小、利用率不足。在更新规划中，通过拆除公园周围的栏杆，设置通往水边的步行通道，解决该地块开敞度不足的问题；通过种植耐碱植物等方式，打造植栽式软岸，增设通往水边的台阶和平台，增加岸线亲水性。在此基础上，建议架设桥梁或通道，连接排洪渠南北侧用地；取消集源路与塘埔路交叉口东侧车行尽端路，改为慢行路；增设自行车道，保证人行通畅；大幅度提升嘉庚公园周边的交通便捷性，实现小地块微更新，让城市公园发挥出最大价值。

5 结语

本研究通过总结归纳国外典型滨海空间更新实践经验，建立滨海空间更新潜力评估框架，并应用于厦门市城市更新空间研判，得出了滨海空间更新分级与突出重要更新空间等实用性结论。国土空间规划背景下的城市更新受到实施主体、公众意愿、成本效益等多方面因素的影响，本研究限于基础数据、规划阶段制约，尚存在不足之处，还应逐步深化滨海城市更新研究，从可实施性角度进一步展开滨海城市更新规划的实践探索。