【随想杂谈】论村庄闲置宅基地的“不闲”之道

由于宅基地申请无门槛，保留无成本，村民们想方设法多占宅基地，出现“不占白不占，占了也白占”的现象。闲置宅基地占用了建设用地指标，导致符合程序急需建设的项目难以推进，阻碍了村庄的发展，不能满足刚性需求，形成了“刚需难保，挑战公平”的现象。

目前“先有宅而后有户”的户籍管理规定也在一定程度上否定了其“一户一宅”的原始用意。在这样的状况下，出现了“一户一宅”的政策引导、“一宅一户”的实际操作和“一户多宅”的现象，而这又有合情合理的原因及事实存在，使“宅”与“户”的先后顺序陷入了“谁先谁后”逻辑的怪圈。

在村庄中，普遍存在着无儿无女、不能自理人员的赡养问题，这些特殊人群的宅基地使用权能赠与赡养者作为赡养的条件。在这种情况下，一部分人通过赡养这些无儿无女、不能自理人员，获得了额外赠予的宅基地使用权，出现了“一户多宅”的现象。如果强制禁止这种现象，那么这些人的赡养将会受到影响。要解决这种“一户多宅”现象，需要政策层面提供相应的支持。

此外，《中华人民共和国物权法》规定的宅基地上的房屋归个人所有，有独立的支配权，而宅基地归集体所有不归个人所有，个人无支配权。这本身就是一对矛盾，因为房子不可能脱离土地而存在。目前各地对“所有权，使用权，经营权”三权分置的管理模式进行了探讨，然而面对村庄复杂的人际关系、农村特有的“面子”现象和宗族势力，由于无相关的政策支撑，村委一级的管理更是举步维艰。造成此种现象的主要原因是制度方面的瓶颈没有突破。

村民规划意识淡薄，在某些地方随意建设的现象比较突出，为后续的各项基础设施配套建设留下了隐患，导致各种管线的敷设困难重重，造成了“未规先建，一片混乱”“边建边看，越建越乱”“只见新房，不见新村”的现象。

另外，在大部分村庄，村民形成了沿路建房的习惯。其沿路建房的动机有以下三点：一是为了出行方便，出门即是大路；二是“有派头，有面子”，建出来的漂亮房子要让大家都看到；三是沿路建住宅可以建一些门面房，能带来一些收益。这就导致新建村庄呈带状发展，而老村一片荒凉。同时，由于村民有守老宅的观念，在老宅基地上进行复垦或收储难度很大，又造成了“沿路违章建成片，原有村庄无人管”的尴尬局面(图4)。

目前农村的集体所有制方式是以村民小组为单位，宅基地归小组所有。村庄往往包含若干个村民小组，在小组之间协调宅基地的情况不可能发生，宅基地集体所有权没有打破组与组之间的管辖界线，使本来就不好协调的宅基地问题更是困难重重。

村庄的老宅基地，有些是祖上传下来的，有些是与人交换的，大都不方正或者是不成排，形状不规则，权属关系极其复杂。有的旧院落已历经数代，产权归属关系模糊、复杂(图5)。在翻建新房时，由于宅基地面积的限制，以及与邻里协调的难度很大，在采光、通风、排水、出口及建筑的高度等方面很容易与左邻右舍发生矛盾。如此一来，倒不如弃旧建新，在村外或者公路旁修建新房，这也增加了村庄宅基地的闲置概率。

解决宅基地的闲置问题要有先后顺序，要运用系统性的思维。针对不同利益诉求主体，应统筹考虑协调政府、集体和个人的利益诉求，运用不同手段，在不同的时期采取不同的应对措施。灵活运用地上权、空间权、居住权、抵押权和租赁权等多种权利，切实做到宅基地“宅有所用、宅有所依、宅有所保、宅有所靠”。在保障农民基本需求的前提下，坚持可持续集约发展的模式，同时宅基地的各