本文选择深圳近七年的规划审批和土地登记项目为研究对象。深圳的城市规划管理制度建设走在全国前沿，地方规划法规完善，政府自主性强，信息公开透明，易于查询。规划国土委员会(以下简称“规土委”)的成立减少了规划审批中由于规划和土地两个部门的分治而产生的内部冲突，提升了政府部门的内部工作效率。同时，深圳用地稀缺，项目以存量规划为主，需要与外部市场、社会需求紧密结合，使得政府在规划实施过程中面临巨大的外部环境压力。在这样的情况下，规划实施主体可能会对审批效率产生更显著的影响。

    研究通过深圳规土委网站收集了2010～2017上半年共3469个规划用地许可审批项目，以及 2010 ～ 2016 年的1550个土地登记项目。

    深圳的规划市场化比例较高。两组审批项目中各类实施主体的项目占比较为相近，公司实施的比例占绝大多数，为60％，是政府实施项目的5倍，而社会合作实施项目数量也达到政府实施项目的 2 倍左右。从区划来看，龙岗区和宝安区的项目最多，大鹏新区和罗湖区项目最少。相对而言，宝安区的社会合作项目占比较大(图1，图2)。

   

综合来看，土地登记数量减少而规划审批项目在增加。除2014年土地登记数量有少量回升外，整体呈下降趋势。而规划用地许可审批项目的数量，除2013年有大幅下降外，反而呈逐年上升趋势 (2017 年为上半年数据，从趋势推断仍然上升)。这可能是由于深圳土地资源紧缺，作为存量开发的更新项目逐年增加。部分更新项目在保持原有土地性质的情况下进行更新，在统计的七年内不需要重新进行土地登记。还有一种情况是项目通过了规划审批，但由于土地权属的复杂性，难以进行土地登记(图3，图4)。

    研究使用规划建设用地许可审批和土地登记审批之间的时间差来测量规划审批效率。两者都是规划实施过程中的法律规定的必要程序，且中间没有其他需要政府审批的步骤，能够进一步缩减基层政府内部差异的影响。

    进一步对比已经完成规划用地审批和土地登记两次审批的项目，得到1024个数据。项目之间的差异较大：两次审批时间间隔从0天到7年，平均需要404天。土地面积跨度从 36m2到 123hm2，平均值为 3hm2 。在有价出让的土地中，最高土地出让价格为140亿元，最小值为4万元，平均出让总价在2.9亿元左右。

    值得注意的是，根据不同情况，土地登记和规划审批的顺序不同。一般而言，土地登记在前的项目为新增用地，或转移土地使用权、完全推倒重建的项目 ( 以下简称“新建项目”)，而规划审批在前的项目是在现有用地基础上进行更新的项目(以下简称“更新项目”)。

    在 1024 个项目中，更新项目达到63％。坪山新区、光明新区的更新项目占比最少，可以看到罗湖、宝安等用地更稀缺、发展时间长的区域，更新项目占比较大 ( 图 5)。两种项目比例并未随时间有较大变化，除了在2016年达到明显的高峰(68％)，其余时间稳定在30％～40％(图6)。

    以审批间隔为因变量，以规划实施主体为主要自变量，考虑审批顺序、时空背景和项目自身实施难度包含的各项数据等控制变量，考察规划实施主体差异对审批效率的影响。

    将传统的实施主体