下，我国城市的建设用地均有明确的功能使用。社区公共空间对应的用地也一样。为了确保公共空间的合理使用和活动秩序，社区形成公约并委托物业管理单位实施运营管理。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民法通则》，居住小区内若改变公共用地的形态和用途，应由业主们共同决定，单个业主无权擅自分配使用。但是，这一社区自治的制度设计并没有得到社区产权人的积极回应，个体业主普遍对参与社区管理缺乏兴趣。在一些社区，代表业主集体权益的“业委会”虽然成立了，但与个体业主之间的关系松散，形同虚设，并未形成有效的“委托—代理”关系；在另一些社区，则由于业主参与度低，“业委会”久悬未立，甚至出现物业管理机构阻扰“业委会”成立的现象。总的来讲，居民在管理上更加信任政府，而在服务上则更依赖物业。在居民自治组织缺失的情况下，居民和政府间缺乏沟通协商的中间层，政府因不理解居民自发的多元化诉求而往往采取简单的管制行为。

    同样是居民自发改造社区公共用地用途的“种菜”行为，上海一些社区的居民在专家社团的帮助和引导下，组织起来共同参与社区公共空间和绿地整治，引入了包含“可食地景”理念的“都市农园”，这一行动不仅得到管理者的支持，还得到了社区居民的普遍欢迎，小农园也被誉为“开心农场”。由此可见，自下而上的内生式更新并不意味着居民个体可以为所欲为，居民自发更新的合理性尤为重要。

    除少数项目由政府投入外，推动城市更新最主要的外部力量是市场。如何平衡城市公共空间的公共性与城市现代化发展的经济性，是市场推动城市更新的一道难题。处理不好的话，由外部力量推动的城市更新将以经济价值最大化为目标，表现为以低洼地段改造为目标的“空间置换”运动和以房地产为驱动力的“空间谋利”行为，城市更新的直接利益相关者 — 城市居民处于弱势地位，最终导致一系列社会问题。

    上海永康路的城市更新就是一个备受争议的例子。永康路前身为马路菜场，2011年由运营商主导的城市更新，把沿街菜场改造为酒吧餐饮场所，整条街逐渐发展为国内外年轻人的深夜聚集地，夜间经营对当地居民作息产生了极大的干扰。虽然，在这一更新过程中专门成立了“路委会”协调各方矛盾，但其作用十分有限。在本地居民的强烈反对下，政府最终拆除了酒吧街。但不少人认为，永康路的吸引力和特色形成是很不容易的，简单的清理非常可惜，上海就此少了一个城市特色要素。

在我国快速的城市发展过程中，追赶式的现代化将许多历时性的社会任务变成了共时性的压力。面对社区公共空间纷繁复杂的问题，介入更新的外部力量寻求的解决方案是“毕其功于一役”，短时间内以公共空间的彻底变化来一次性解决所有问题。表面上看，这样的处理方法是高效的，但这一突变带来的副作用是多年构建起来的社会公共秩序被打乱。社区公共空间更新的逻辑不再包容所有的使用者。正如Michael Rustin所指出的：“我们必须假设每一种场所驱赶和排斥着不想要的参与者，同时又在吸引它所想要的客户群。”

    社区公共空间的更新模式应包容更多自发的、渐次的更新，而不是以上帝视角进行整顿式改造，抹杀一切看似无序的自发性改造行为。社区公共空间更新需要吸收包容性发展的观念，使经济增长与居民生活的改善及社会意识的培育同时进行。因为在这种群体性、在地性的演进过程中，社区居民能够基于共同利益而联合起来，对推动更新的外部力量产生制约，两股力量的平衡与互补才能使社区公共空间的发展不会偏离正轨。

    社区公共空间更新的路径和成效与社区的治理结构密切相关，良好的治理结构应当有利于治理方的行为动机与使用方的实际需求形成呼应关系。然而，在我国社区治理体系的演变过程中，自上而下的垂直结构长期处于主导地位。在我国古代城市中，受集权主义、礼仪法度的影响，城市管理呈现为立法、司法、行政为一家的高度集权化的结构，体现在城市居住区管理中，“官—民”的上下关系非常明显。进入现代社会，我国居住区管理体制经历了从“单位制”到“街居制”再到“社区制”的演变，管理方法也从“管制”走向“治理”，但政府在社区多主体治理体系中的主导地位依旧明显，本应作为社区自治组织的居委会，其实际角色更接近于政府的基层部门(表1)。