（二）城市非正规空间更新：城市更新的关键内容

    西方城市更新的研究和实践始于20 世纪 60 年代，先后经历了贫民窟社区重建、公私合作引导内城更新、PPP模式下内涵式城市更新、社区介入多维目标综合更新及强调人文性的社区活力再造等多个实践阶段后，更新目标由经济增长转为以人为本，利益分配由项目主体单方收益转为居民共享，更新对象由物质环境转为社会、经济、物质综合环境，更新方式由大规模推倒重建转向小规模、分阶段的渐进式改善，更新主体由单一政府或市场主导转为公、私、社区三方合作，更新战略从项目实施转向城市整体统筹。

    近年来，我国城市发展模式开始转型，逐渐由外延式发展向提高城市竞争力的内涵发展转化，各地也纷纷针对老城区、城中村、旧街区与低效工业用地等出台了城市更新政策，关注的对象从老旧危房的产权资源转向城市的公共资源、空间系统，实施目标也更加以解决城市病为导向，促进优良人居环境形成，不断提高城市品质和城市竞争力。

    不论是西方还是中国，城市更新的重点和难点都是城市非正规空间更新。以影响广泛的广东省“三旧”改造为例，旧村、旧城和旧厂改造是其重点内容。其中，旧村是典型的非正规聚落；旧城是正规制度下产生的容纳了非正规活动与关系的空间；旧厂具有复杂的制度与历史背景，不少属于建设在集体土地上的工业或其他产业企业，存在土地产权方面的管理漏洞，不符合有关规划，属于非正规空间。因此，解决和改善城市非正规空间的问题，是确保城市更新顺利推进的重中之重。

（三）城市非正规空间更新面临重重困难

(1) 多元主体权益界线模糊，利益平衡内在机制不畅。城市非正规空间土地与房屋的所有权、使用权、经营权并不清晰，且不稳定。复杂的人员构成与社会关系阻碍了产权界定，居住人群的流动性带来产权的易变性。正是受权利主体模糊的影响，多元主体的利益平衡难度巨大，更新的内在动力不足，协调机制不易建立，有效实施手段不多。

(2) 更新项目运行周期较长，市场主体参与意愿偏弱。沟通与协商是更新工作的关键内容。由于城市非正规空间涉及的利益主体庞杂，相应沟通与协调更加耗费时间成本和人力成本。受现行各类制度的约束，更新涉及的审批主体多、流程复杂、周期较长，影响了更新的效率，削弱了市场投资主体参与的意愿。在多地的实践中，尽管出台鼓励市场积极参与的政策，但受制于沟通协调过程、不确定的审批周期等因素，投资风险加大，影响了市场投资的积极性。

(3) 边缘群体维权途径不畅，其他群体占据强势地位。一方面，城市非正规空间集聚大量外来从业者、失地农民与贫困原住民等处于社会底层的边缘人群，这部分人群属于较弱势的群体，维权途径匮乏，呼声容易被掩盖和忽略，加上法律意识较为淡薄，容易应用过激、非理性行为来影响更新中的权利再分配，增大了非正规空间更新的障碍。另一方面，非正规空间更新依然有赖于自上而下的规划制度，受到政府的强决策权、投资商影响决策的强话语权、原产权人先天的空间占有权的影响。正是因为角色和利益取向的差异，导致政府、投资商、原产权人及边缘群体等不同利益主体之间达成合作的难度非常大。

(4) 物质空间更新色彩过重，综合更新目标意识不够。目前我国的城市非正规空间更新主要采用大刀阔斧的拆除重建和小尺度局部渐进式更新两种手段。拆除重建过程要克服众多困难，之后的社会关系重构、原住民补偿保障工作更为严峻；以微改造为代表的小尺度更新易流于立面粉刷、景观美化及卫生整改等浅层面子工作，最终成为一种“贫困美学化”下的城市物质更新，得到发展的是空间、建成环境及物质改善，而非居民的生活、收入和政治能力。

(5) 理性空间规划范式固化，城市文化场所精神遗失。不同于严格正规程序下产生的理性城市空间，非正规空间保留了一个城市浓墨重彩的地方特色，具有强烈的场所精神。非正规空间的人口结构、社会生活网络及经济活动在一定程度上依赖于地缘和血缘关系，在具体的实践和发展中存在不同于正规空间的内在逻辑，基于法律、政策、规划和管制的规范框架被习俗、文化、惯例等另一套法则所取代，展现出局部空间自治下的理性与感性的平衡。若无法选择合理的城市更新手段，极有可能带来城市特色的遗失，导致非正规空间成为千篇一律的新地标或新景观。

(6) 历史数据完备程度较低，政策制定依据信息不足。尊重历史、关注现实是城市非正规空间更新不可忽视的因素。但是，历史信息缺失是一个普遍存在的问题，往往表现为：由于早期审批和办事流程不规范，关键的权属、范围、年限等信息以及一些合同、手续等缺失；地块档案的信息