作为中国改革开放建立的第一个经济特区和改革开放的窗口，深圳已发展为有一定影响力的国际化城市，享有“设计之都”的美誉。围绕建设现代化、国际化先进城市的目标，以促进土地节约集约利用、提升城市发展质量、大力推进生态文明建设、促进城市精细化管理为发展理念，进一步强化城市规划的导向作用是制定 2014 深标的目标 。鉴于商业用地建筑密度对城市空间景观和街道界面具有重要影响，规划标准与准则应给予充分关注。
      通过分析，其他城市商业用地建筑密度普遍受两个及两个以上因素的影响，考虑的因素更加全面，不仅关注商业用地的建筑用途，还关注建筑高度、区位等因素，总而言之同一城市不同分区、不同建筑用途和不同建筑高度等因素对建筑密度均有一定的影响。本文认为深圳商业用地建筑密度应在 2014 深标的基础上，由单因素(即建筑用途)控制向多因素控制转变，采取密度分区、因素分类和指标分层等方式对商业用地建筑密度进行精细化控制(图1)。

（一）商业用地建筑密度宏观层面分区控制

1.密度分区因素的确定

      我国的城市规划体系建立在现代主义规划思想的基础上，城市的道路网络多为以“宽马路、疏路网、大街廓”为特征的“树形结构”，城市形态“金角银边草肚皮”的特征明显，城市建设容易造成功能价值与交通压力在主要干道及重要节点处重叠，沿街建筑往往预留较大的退让空间，在保证一定绿地率等因素的基础上，国内城市建筑密度普遍不高。然而在核心区，城市空间结构呈现出“窄马路、密路网、小街廓”的“半网络结构”，城市建设的功能价值与交通压力均质化，商业用地建筑密度应可以更高。不难发现，商业用地建筑密度对城市形态与结构有较大的影响。然而，由于我国建筑密度制度较粗略，缺乏对区位、强度分区等条件的精细考虑，同一城市不同地区甚至国内大部分城市的形态并无太大的区别。
      参考各地的密度分区及上海、西安、广州、香港、长沙等地关于建筑密度的区位及强度分区影响因素，笔者认为在深圳不同密度分区的商业用地应控制不同的建筑密度，做到区别对待，形成多样性的城市形态。根据 2014 深标中建设用地的六个密度分区 (实为容积率分区 )，除去需要根据专项规划确定的密度六区，本文重点研究前五个密度分区，形成深圳商业用地建筑密度宏观层面的五个建筑密度分区 。

2.各密度分区建筑密度的上限值

      2015年，深圳100％的城市化率及50％的高密度国土开发强度均位居珠三角之首，国土开发强度更是远超30％的国际警戒线。根据《广东省土地利用总体规划 (2006—2020 年 )》，至 2020年深圳建设用地总规模控制在9.76万公顷内。然而，深圳市统计局 2015 年发布的《深圳市 2013 年度土地变更调查主要数据成果的公报》指出，2013 年深圳建设用地面积为9.57万公顷。鲜明的数字对比昭示出深圳可开发土地的严重匮乏。
密度一区位于城市主中心及部分高度发达的副中心，路网密度高，地块切分尺度小。为创造良好的街道空间景观及提高沿街商业氛围，同时考虑到深圳人多地少、国土开发强度高及用地紧张等现实情况，借鉴国际同类城市80％甚至 100％的建筑密度管理经验 ( 表 8)，笔者建议密度一区的商业用地建筑密度在 2014 深标的基础上可酌情提高。根据现有标准对退界、街块划分及绿地率的规定，将深圳商业用地建筑密度提高至80％(图2)。密度五区位于城市边缘地区，紧邻生态控制线周边，需要进行低密度控制。根据上海、西安与长沙等城市在区位一般、强度分区较低片区的商业用地建筑密度经验，建议密度五区控制40％的建筑密度上限值。

      因此，从宏观层面出发，深圳密度一区商业用地建筑密度上限值控制在 80％，随后逐级  减少 10％，至密度五区的商业用地建筑密度上限值控制为40％。

（二）商业用地建筑密度影响因素分类细化

      在商业用地建筑密度影响因素的选择上，各城市根据自身的特点进行选择，并无统一的标准。本文在 2014 深标商业用地建筑密度受建筑用途单因素影响的基础上，根据深圳土地开发强度高、塔楼多等特点，认为建筑高度对深圳