在宏观层面，规划人员结合城市自身发展特点，根据城市建设用地的供给、需求总量预测，并参照国际、国内经验进行类比分析，采取合理、可行的评价标准，综合权衡经济、社会和环境方面的内容进行价值取向判断，从而确定城市建筑总量中主体建筑 (即住宅建筑和商业办公建筑 ) 的总量，确定城市整体建设强度。一般来说，建设强度越高，建筑层数越多，建筑总量越大，城市空间就会给人越压抑的感受，有必要降低中心城建设强度，较适宜采取中等建设强度。

（二）中观层面：引入强度分区模型，建立强度分区

      在中观层面，规划人员主要从影响建设强度的区位条件，即服务区位、交通区位和环境区位进行量化分析，并引入地价等经济因素，从而形成建设强度分区的模型。强度分区模型的建立由以下两部分组成：

(1) 建立基于区位环境分析的基准强度模型。基准强度模型遵循微观经济学的效率原则，具有普遍性和全局性的特点。一般而言，区位条件越优越，用地建设强度越高，越能充分发挥土地资源及公共设施的社会效益；服务区位主要反映该地区聚集的商业商务业态对建设强度的影响，一般以市级中心和区级中心作为主要赋值对象；交通区位主要由城市轨道交通及站点、城市道路级别等构成，一般以快速轨道交通站点、地面道路的可达性等作为赋值对象；环境区位重点考虑一定规模的公共绿地，通过不同规模大小的公园用地来划分等级，然后进行赋值。在具体操作中，规划人员可借助GIS的统计及分析功能，对每个基本控制单元的服务区位、交通区位和环境区位按不同的权重计算得到相应的属性数据，并对不同的区间进行分级，将主城区城市空间划分为若干等级的基准强度分区，形成建设强度基准模型。

(2) 建立建设强度修正模型。在基准强度模型基础上，规划人员要考虑不同城市的特殊要求，引入美学、生态及城市设计等相关要素，对风貌区、城市景观区域、生态敏感区、空间走廊及轨道交通沿线等区域内的基准模型进行局部修正，得到更合理的强度分区。

（三）微观层面：确定基准强度指标，并对基准强度指标进行调整

      在微观层面，规划人员的主要任务是依据基准强度分区和建设总量的相对关系，确定不同强度分区基本控制单元的基准容积率强度数值。在确定基准强度指标时，应以基本控制单元作为容量控制单元，制定地块强度细分的原则，显然综合用途城市地块的容积率与单一用途城市地块的容积率会有所不同：地块规模越小，高强度建设对周边用地空间环境的影响越显著；地块周边道路条件越好，对于相邻地块的影响就会相应减小，地块的建设强度就会越高；对于城市设计提出的特定要求也会影响地块的建设强度。因此，地块建设总量分配应当充分考虑交通条件、土地用途、地块规模和城市设计等相关影响因素，通过建立一系列折算原则和方法，以体现公平和效率(表1)。

三  日照市实证研究

（一）建设强度及规划编制现状

      为更准确地统计日照主城区居住及商业服务业设施用地的建设强度情况，规划人员在进行现状调研时，运用 GIS平台，基于城区 1∶1000 地形图、卫星影像图及土地审批信息进行数据统计与分析，核实近 3000km2 的用地，取得较全面的现状基础数据。
从建设强度总体分布看，日照市主城区居住及商业服务业设施用地建设强度呈现如下特点：老城区 ( 含石臼区 )随着“城中村”的改造出现多处见缝插针式的高强度开发建设，其整体建设密度相比新区较高，给周边地区交通及市政设施的承载力带来严峻挑战，同时整体空间风貌较混乱；现有居住建筑面积总量较大，而日照市城区人口基数较小，所以人均一二类居住用地建筑面积较大，且随着用地投放总量的增加，去库存压力将会继续增大。
      现行的日照市城市总体规划对城区人口总量提出了控制要求，由于规划成果是基于城市规划编制办法完成的，没有对建设总量提出相应的控制要求。城区功能片区的控制性详细规划已经基本全覆盖，但各片区规划编制相对独立，缺少统筹，尤其是对建设容量的控制具有较强的主观性。通过测算，控制性详细规划片区的人口及建设总量已经远远超出城市总体规划确定的人口控制要求。现行规划控制指标通过经验数据取得，采用上限控制，缺少弹性。

（二）居住、商业服务业用地容积率确定