博弈，以满足自身生存和发展的需求。近年来，我国城市更新已逐渐从政府主导到市场主导、公私伙伴关系，再到以公、私、社区三向伙伴关系为导向的多目标综合性更新转变，秀浜地区城市更新也应把握多目标导向、多群体协调的机遇，寻求快速、健康、可持续的发展路径。

二  城市更新中的利益主体及模式

（一）多元利益主体

      在秀浜地区城市更新项目中，以区政府、区规土局为代表的政府部门，以房地产公司为代表的开发商，以多家规划设计单位为代表的技术团队，以及代表居民利益和诉求的社区共同参与、相互协调、凝聚共识，形成了一套可操作、行之有效的多元利益主体参与的城市更新模式，既能平衡各方利益，又能保障城市更新项目实施落地(表1)。

1.政府部门：具有“公共利益”与“经济人”的双重属性

      政府作为公共部门，一直以来都是社会公共利益的代表，但同时也有自身利益的诉求，具有“公共利益”与“经济人”的双重属性。一方面，政府希望通过城市更新来改善物质环境，确保地区基础设施、公共服务设施和公共开放空间等的规划建设，提升地区整体形象和优化城市功能，提高居民生活水平，实现地区发展目标；另一方面，政府希望通过城市更新来增加财政收入，提升政绩，赢得民心。
      在当前的政治体制管理模式下，政府仍然发挥着宏观调控的作用，具有较强的话语权。但在市场经济体制作用下，政府一元主导的城市规划和城市更新机制已不能适应城市的快速发展，政府难以独立承受城市更新中收储土地、拆迁安置及建设等产生的经济压力，需要依靠市场这双“无形的手”来干预，充分发挥市场在资源配置方面的作用。在秀浜地区城市更新项目中，以松江区政府和区规土局为代表的政府部门，既要宏观把握秀浜地区在上海、松江区和九里亭街道的定位，确定发展目标与更新方向，又要就地平衡经济利益，确保各方利益得到有效保障。在与开发商合作制定城市更新方案的同时，政府同步委托城市规划技术团队启动控规编制工作，平衡公共利益与经济利益之间的关系。

2.开发商：“经济人”兼顾公共利益

      开发商作为私营部门，以最大限度获得商业利润为目标，在城市更新中承担具体开发建设的重要作用。由于房地产事业的蓬勃发展，开发商凭借其经济实力和关键地位，在用地开发强度、用地布局等方面往往具有较强的话语权，在城市更新方案编制过程中能获得表达需求的机会，从而推动方案实施并获得相应的利润。由于开发商具有资本逐利性的属性，需要在城市更新中建立相应的机制来激励、引导及规范其行为，避免对其他利益主体构成威胁或损害，如要求开发商在开发建设时保障一定面积比例的公共空间、保障房等。
作为秀浜地区城市更新项目的主要开发商，松江城投集团以开放街区理念打造秀浜地区，利用秀浜地区的区位优势和发展契机，挖潜土地潜在投资价值，通过打造秀浜滨水商业街、开发房地产楼盘等来平衡拆迁安置、配套公共服务设施建设等经济投入，并获得商业利润。松江城投集团对公共利益的保障表现在建设集中安置房、养老福利设施和滨水公园等方面，并在项目开展初期即引进城市设计团队和战略策划团队，对更新区域进行整体策划与设计，并与控规编制团队进行良性互动，实现策划设计与控规并行。

3.居民：多元诉求的个体利益

      相较于政府部门、开发商等利益主体，居民因缺乏维护自身利益需求的资源和有效途径而处于较为弱势的地位，缺少话语权，较少参与到城市更新规划的编制过程。但随着政府管理模式逐渐转向城市治理，加上一些公益组织的介入，以及居民自组织的形成等，居民在城市更新过程中的地位和话语权逐渐提升，其意见和诉求不断被重视，利益得到保障。一般而言，居民希望通过城市更新来获得满意的安置补偿，从而改善自身的生活条件，共享城市发展成果。
      由于地处城市边缘区，秀浜地区城市更新涉及农村宅基地约12hm2 ，总建筑面积约5万平方米，居住条件较差，居民改善生活条件的意愿较为强烈。同时，地区外围已建成住区的居民对公共服务设施和公共空间不足等问题的反映较大。居民通过街道反映自身关于居住、生活及相关保障等方面的诉求，街道向政府、开发商等提出完善诉求，使得这些诉求得以纳入控规编制团队、城市设计团队和战略策划团队的设计方案中。

（二）多方参与的城市更新模式