（一）评估图斑的划定

      划定高精度的图斑是构建评估体系的基础。根据顺德区 2014 年土地利用变更数据与城乡土地利用现状调查数据显示，全区共有工业区/点311个，用地总面积为114.5km2。其中，街镇级及以上工业区共 17 个，用地面积约为38.2km2；村级工业点共 294 个，用地面积约为76.3km2 。由于各类工业区 /点面积差距较大，为统一评估量纲和增强统计数据源的可获得性，对于面积较大的街镇级及以上工业区以40hm2为尺度划分统计单元，共形成256个图斑。村级工业点面积普遍小于40hm2，因此将每个村级工业点设定为一个统计单位，共有294个图斑。最终，顺德区共形成550个图斑，研究小组将全部工业企业数据按图斑界限录入 ArcGIS平台进行分析统计。

（二）空间绩效指标特征

研究主要从以下5个方面分析了空间绩效指标特征。

(1)区位适宜程度分类。

      将工业用地图斑与顺德区城乡规划确定的城市重点发展区空间布局相叠合，得到工业用地改造区位适宜程度分类图(图1)。根据图斑统计分析，位于市区及镇街重点发展区范围内的工业用地面积约为16.5km2，占顺德区工业用地总面积的14.4％。重点发展区是政府主导近期重点推进开发建设的区域，因此其改造的迫切性、可行性及动力均较高。而位于重点发展区范围外的工业用地改造主要依托权属人自身的意愿及市场的需求。

(2)产出效率。

      2014 年顺德区工业用地的产出率约为45亿元/平方公里。从空间分布看，工业总产值大于 100 亿元的工业区多集中在东部 105 国道沿线，工业总产值小于 20 亿元的工业区则散布于北部及西南片区，总体呈现“东高西低”的特征( 图 2)。从评估指标可以发现，顺德区的工业区产能两极分化严重：地均产值大于45亿元/平方公里(全区平均水平)的工业斑块共计 66 个，用全区 18％的工业用地生产了全区74％的工业产值；地均产值小于 45 亿元/平方公里的工业斑块共计 484 个，用全区 82％的工业用地只生产了全区26％的工业产值。这反映了顺德区大量工业用地处于低效使用状态，在土地资源高度紧张的情况下，迫切需要提升土地使用效能。

(3)开发强度与建设年代。

      从开发强度看，2014年顺德区已投产的工业用地建筑基底面积共计7222万平方米，建筑密度为63％；建筑平均容积率为 0.8，全区工业厂房平均层数只有1.27层，整体开发强度较低(图3)。从建设年代看，顺德区超过90％的工业厂房建成于1990～2005年。105国道及原325国道沿线有较多的旧厂房建成于 1995年之前，地均产出较高的工业厂房多建成于2000年以后(图4，表3)，许多1990年之前建设的厂房已经不适合更高效能的生产需求，需要进行升级改造。

(4)剩余租期与租金分红。

      目前顺德区工业用地中国有与集体土地的比例约为 4 ∶ 6，因此把集体用地的情况反馈到用地绩效评估中具有重要意义。顺德区集体工业用地主要由村集体出租给企业主或个人从事生产活动，既有土地出租也有厂房出租。由于大多数村集体认为厂房建设成本较高且后期维护需花费大量的人力和财力，因此多以土地出租为主且长租比例大。根据调查，顺德区集体出租工业用地剩余租约时长在 10 年以内的用地面积仅为 15km2，占集体出租工业用地面积的 30％；剩余租约时长在 10 年以上的用地面积占集体出租工业用地面积的70％。长租将增加村集体与业主之间的协调难度，增加工业用地整合与改造难度。如图5所示，短租的工业用地主要集中在东部片区和北部片区，西南片区以集体流转和长租为主。这表明工业发展起步较晚的西南片区的工业用地“固化”情况严重，改造升级的可行性相对较小，东部片区和北部片区的短租集体用地将是近期改造的重点。

      租金