，区位交通优势明显；以二类工业用地为主，现状土地利用低效，以出租或闲置为主，权属较为复杂；工业用地整体风貌较好，建筑框架结构保存良好，更新条件成熟，增值空间较大；劣势即原产业遭淘汰，经济衰败，空间环境脏、乱、差(图3)。

(3)旧市场。

      在旧市场方面，针织市场现已拆除，作为老城区临时停车场。篁园市场处于正常营业状态，而宾王市场因原功能外迁造成闲置，正在谋划更新为文创园。旧市场的区位条件好，权属清晰、格局简明、空间开阔，更新增值空间大；劣势即建筑荒废，立面脏乱，空间环境单调呆板(图4)。

(4)旧居住区(含城中村)。

      老城区现状居住用地分为三类，分别为老旧小区、老村居和城市小区，其中老旧小区的区位条件较好，但部分小区的居住品质较差、交通组织混乱、绿化环境欠佳；老村居年代久远，功能布局混乱，配套设施不全，部分存在安全隐患；城市小区建筑布局合理，配套设施齐全，但空间环境品质欠佳(图5)。通过对旧街道、旧工业区 ( 含旧仓储)、旧市场和旧居住区(含城中村)进行调研分析可知，旧街道的现状问题可总结为“市政基础设施薄弱，公共设施发展滞后，市容市貌环境欠佳”；旧工业区 ( 含旧仓储 ) 的现状问题可总结为“原产业经济衰败，土地闲置或低效利用”；旧市场的现状问题可总结为“建筑空间闲置，土地利用粗放”；旧居住区(含城中村)的现状问题可总结为“居住品质不佳，存在安全隐患”。因此，老城区的现状问题可以总结概括为“物质空间老化，功能与产业淘汰，生活品质欠佳”。从城市发展的层面看，上述问题都是义乌城市低成本扩张下土地粗放利用、低能级产业发展所引发的城市系统性问题，而未来义乌城市发展的关键是存量空间优化、产业升级转型及多元生活体验，这也是城市更新的方向(图6)。

二  义乌老城区城市更新的难点

      从旧街道的更新看，一方面，对于政府而言，街道改造成本高、工程量大；另一方面，街道更新属于民生工程，更新主体单一，市场化手段少。
      从旧工业区(含旧仓储)的更新看，针对工业用地房屋的权属多样性，更新模式无法套用，需针对不同情况量身定制各类工业区的更新模式，相当于选择不同的产权转换方式来实现更新。此外，义乌缺乏更新统筹规划，为有序推进旧工业区更新，需成立相应办公室以指导工作，出台土地流转、赔偿和补偿政策，同时开通绿色通道，并提供资金保障，制定相应的融资运行模式。
      从旧市场的更新看，建筑功能变更无法满足消防安全规范，更新方向局限性较大；更新成本居高不下，现有市场化手段少，融资动力有所欠缺。此外，伴随着义乌小商品市场的更新换代，上一代市场用地处于闲置状态，市场建筑使用寿命还剩几十年，后续更新以盘活存量空间、提高土地利用效率为根本目的，需赋予新功能、植入新元素，重塑地块魅力。
      从旧居住区(含城中村)的更新看，老村居的更新涉及居民、政府和开发商等利益相关主体，运行机制复杂，唯有等到政策逐步明朗、管理逐步规范后，更新释放的红利才会越来越明显，因此更新是一个长期探索、前进的过程。同时，各时期建设的住宅存在不同程度的问题，后续更新需针对各地块问题选择适当模式，以提高城市居民生活品质。
      综上所述，义乌老城区城市更新的难点分为三个层面：①从更新本体层面分析，更新运行机制复杂，更新模式无法套用，利益诉求多元，更新成本居高不下；②从城市社会发展层面分析，更新主体单一(多为政府)，经济基础不够雄厚，市场动力不足，资金筹集方式不明确；③从义乌政府推进层面分析，更新政策不完善，缺乏配套机制，重经济效益轻社会效益，更新资金压力大(图7)。

 

三  义乌老城区城市更新思路

      由于义乌老城区城市更新范围是城市的经济、文化及休闲娱乐中心，集聚了大量的人口和产业，需要较高配置的基础设施及各项配套功能，城市更新首要考虑的问题是公共要素，包括城市公共空间、公P