（三）优势条件

      新移民社区是我国城镇化进程中现代社区变迁的一个阶段，依托旧工业基地所构建的新移民社区更符合新移民群体市民化转变过程中包容性、过渡性、融合性的需求，是增加城市弹性开发、提高城市资源利用效率及架构多方利益诉求的重要途径之一。
      从新移民这一特殊群体的视角看，旧工业基地解决了新移民在区位和成本平衡上的痛点。工业厂区在城市用地扩张和“退二进三”的结构调整中，由城市外围“位移”到城市中心区与郊区之间的边缘地带，该区位租金价格适中、交通可达性较好及周边公共服务设施配套相对完善，并留有部分城郊生活印记，相对于市区生活的高成本和郊区生活的不便捷，更适合新移民落脚。
      旧工业基地具有改造弹性。新移民群体需要更强的城市活动参与以搭建城市社群网络，而大尺度空间的厂房和车间适应于多样的改造方式，能满足不同功能需求下的空间营造，丰富的空间功能类型又能引发多样的社会活动，有利于新移民群体内部、移民与本地居民之间的交流，加上社区本身为新移民提供了参与社会管理与公共参与的平台，有利于其社会网络的搭建与市民化身份的转变。
      从旧工业基地的再利用视角看，旧工业基地一般占地面积从几平方公里到几十平方公里，以国有企业为主，产权关系明晰，规模大且配套齐全。基地内大量的工业建筑在其建筑寿命内有一定的使用价值，原有的道路、绿化和环境等也是将其改造为移民社区的良好基底，大大节约了资金和时间成本，从而控制了租金。

二 新移民社区的建设路径

      依托旧工业基地构建新移民社区作为一种创新尝试，目前并无可直接借鉴的先例或方法。根据现有的城市用地管理制度，旧工业基地属于工业用地，而新移民社区属于居住用地，工业用地转为居住用地具有明确的法律程序，需在城市规划层面进行用地性质的调整。杭州市规划局在近年提出了《创新建筑功能临时变更的科学管理机制》，在土地使用性质变更与管理上进行创新。因此，从法理性的角度看，旧工业基地构建新移民社区需优先考虑法理的合规性和合理性。

（一）路径一：设立适当的目标体系

1.多方利益综合最大的开发目标

      旧工业基地构建新移民社区并非不计回报的公益慈善项目，也并非以攫取金钱为目的的纯商业行为。为了实现这种改造模式的可持续运作，其开发目标应实现多方利益的综合最大。对政府而言，建设新移民社区有利于稳步推进以人为核心的城镇化发展，引导2亿多流动人口的未来走向和归宿，实现服务的均等化，体现政府的人文关怀；对新移民而言，其作为未来城镇化发展的主力军，新移民社区将为其提供市民化身份转变的过渡平台；对工厂企业主而言，建设新移民社区有利于实现厂房的最大利用价值，极大抚慰原厂职工及老市民的心灵，并获得一定收益及名誉利益。尤其是将旧厂房改造成面向大众的大型商业设施(如商场、影院等)或公共服务设施(如博物馆、图书馆等)，可有效提高经济收益和社会服务效益，实现项目的持续性。

2.多元混合的空间构成目标

      作为新移民社区的空间载体，旧工业基地应实现其多元化的空间重构目标。依据新移民的实际需求，合理利用安全有效的现有空间，满足用地的混合性要求，有利于新移民便利地获得各项服务；有利于满足住房类型和功能构成的多样性，满足由不同居住人员组成的住房需求及其生产、生活的多种空间类型需求，增加区域活力；有利于满足空间的生长弹性和可变性，为新移民生产、生活需求的改变提供可能。

3.归属感和认同感兼具的社会融入目标

      建设新移民社区的最终目的是促进乡村转移人口转变身份，真正融入城市社会。新移民除了在城市落脚、生存、生活之外，更需产生对城市社会的归属感和市民身份的认同感，改变被动式接受“市民化改造”的局面，自发自主地参与到城市发展和社会网络的建设上来。

（二）路径二：选择灵活的开发模式

      目前，我国廉租房、安置房等多采用 BT 模式进行开发建设，这种模式下政府依然存在较大的财政及