《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。增量时代的城市规划往往由政府主导，自上而下强势推动规划实施。而新型城镇化背景下的产业空间更新，往往是由市场驱动，诱发城市功能空间的转型升级，市场将在更新实施中发挥更大的作用。同时，产业空间更新涉及多个主体的利益博弈，在更新过程中必须充分考虑各利益相关方的诉求，兼顾社会公平和资源的优化配置。以往以政府为主导的更新模式已不适应存量规划时代的产业空间更新，必须处理好政府、市场和业主多元主体之间的关系，明确政府职能边界。
综上所述，新常态下我国产业空间更新将呈现四大趋势：更新对象转向区域统筹，更新目标趋向多元可持续发展，更新重点强调实施路径设计，更新主体寻求多元参与。

二 基于可持续性的产业空间更新规划方法

      面对我国产业空间更新的趋势，笔者认为基于可持续性的产业空间更新规划有两个方面的内涵：一是跳出更新地块的空间范围，强调更新对象的区域统筹，实现空间维度的可持续发展，即将产业空间更新置于城市有机更新的背景下，从区域统筹的角度思考产业空间更新的方向和路径。二是突破规划期限，实现时间维度的可持续发展，即不局限于规划年限的限制，基于多元化、可持续的更新目标，通过细致的路径设计和制度设计，对产业空间的更新过程进行分解，鼓励多元主体参与，明确各发展阶段政府的职能边界，既保障更新项目的可操作性，又在分解过程中为城市各阶段发展的多元性和不确定性预留接口，力求实现空间资源的高效和永续利用。
      基于这一思路，本文提出“三统筹三分解”的产业空间更新规划方法(图1)。其中，“三统筹”是从区域统筹发展的角度对更新区域的发展定位、空间结构和发展时序进行统筹协调，在空间维度上实现区域整体的可持续发展。“三分解”是从程序、空间和政府职能三个方面对产业空间更新过程进行分解，将复杂的大问题分解成若干个相对简单的小问题进行逐一破解，在统筹发展的思路下，将更新所产生的外部负效应尽量分解掉，推动更新项目的实施。在时间维度上实现更新的可持续发展，实现产业空间更新过程中功能可统筹、发展可持续、过程可实施和主体多元化。

（一）定位统筹与程序分解：由理想蓝图规划转向渐进式规划

      存量规划的过程就是引导空间资源从低效率的所有人转移到高效率的所有人，实现空间资源的优化配置。根据新古典经济学理论，在产权完整定义、交易成本为零、市场完全竞争的假设下，可以通过市场交易的供求关系和价格的灵活变动，实现资源配置的帕累托最优。就产业空间更新而言，只要更新后的地块价值优于更新前，实现地块的增值，规划方案就是可行的。然而，现实中复杂的产权关系和产权转换将带来高昂的交易成本，阻碍了更新规划的实施。
      根据威廉姆森交易成本经济学，市场运行及资源配置有效与否，关键取决于两个因素：一是交易的自由度大小，可以用交易频率和交易不确定性来衡量；二是交易成本的高低。交易具有不确定性，交易不确定性的增加会伴随着监督成本、议价成本的提高，使交易成本增加。当交易成本过高时，甚至会阻碍交易的实现。但交易成本可以通过制度设计和技术创新来降低。由于交易成本的存在，实际选择的规划方案往往是在操作上“可实施的”，而非仅仅是在经济上“最优的”。在新型城镇化发展阶段，城市未来的发展方向具有很强的不确定性，将会对产业空间更新规划方案的实施产生影响，也会影响更新过程中的交易成本。城市规划要对城市未来资源的合理配置进行统筹安排，既要通过制度设计降低交易成本，又要把握城市发展方向，应对未来发展的各种可能性，实现可持续发展。
      产业空间更新规划的定位统筹与程序分解，就是由传统的理想蓝图规划转向渐进式规划(图2)：对更新区块的发展定位进行重新审视，从区域发展的整体环境考虑产业空间的更新节奏和路径；在尊重区域发展定位的前提下，遵循城市客观发展规律，设立阶段性的发展目标，即提倡渐进式小规模的更新方式，将一次规划转向多次规划，更好地应对不同发展阶段的需求。此外，将交易成本和收益进行阶段式分解，降低单次更新的交易成本，推动更新项目的实施。

（二）结构统筹与空间分解：框定空间发展骨架，明确更新方向和时序

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