资源部和广东省人民政府共同批复了《深圳市土地管理制度改革总体方案》和《< 深圳市土地管理制度改革总体方案 > 近期实施方案 (2012—2015)》，提出要结合深圳市高度城市化、土地全部国有、市场发育程度高及拥有经济特区立法权等特点，改革探索，先行先试，建立高度城市化地区土地利用和管理的新模式，促进科学合理用地和经济社会全面协调、可持续发展。

2.深圳市土地管理制度改革的实质

      深圳市土地管理制度改革旨在彻底理清政府与社区之间的土地权属关系，实现土地完全国有化，推动小产权、半产权到完全产权的转变，突破“唯有国有化，才能市场化”的模式，对深圳市乃至全国城市土地制度的变革都具有实质的开拓意义。探索原关外地区土地历史遗留问题的解决路径，成为本次土地管理制度改革的重点内容之一。

二 整村统筹土地整备的政策探索

（一）整村统筹土地整备的内涵

      “土地整备”一词最早于 2011年被提出，《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》( 深府[2011]102 号 ) 第五条明确提出，“土地整备是立足于实现公共利益和城市整体利益的需要，综合运用收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海 ( 填江 ) 造地等多种方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发，统一纳入全市土地储备”。
      整村统筹土地整备的本质是在农村城市化过程中，针对已完全城市化的特定阶段，采取的一种综合发展理念。它以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用的、空间集中成片的土地为对象，统筹考虑项目范围内的合法土地和未征未转土地、建成区土地和非建成区土地，通过整合腾挪的方式在同一社区范围内实现规划统筹、政策统筹、项目统筹、风险统筹和利益统筹，落实公共基础设施建设，加强规划实施，解决土地历史遗留问题，促进社区转型。

（二）整村统筹土地整备的政策机制

      整村统筹土地整备政策的探索重在为现实问题提供解决路径，在征收拆迁、开发参与、土地开发方式、城市化模式及社区发展模式等方面提出了政策的改革方向。

1.征收拆迁机制

      整村统筹土地整备政策改变以往单一的货币补偿方式，综合运用规划、土地、产权方面的相关政策，形成多元、系统、可充分调剂的补偿形式，实现传统征收拆迁机制从简单的拆迁补偿到谋求共融发展的转变。

2.开发参与机制

      整村统筹土地整备是一种具有自主性、协作性的全新模式，破除了政府征收、补偿、出让土地给市场开发建设的传统征地开发方式。通过政府与社区共同协商、共同参与，将社区真正地融入到城市的开发建设过程中，使社区股份合作公司真正得到城市化带来的好处，使原村民和业主获得土地增值收益，以此来化解拆迁矛盾，实现开发参与机制从被动到主动、从对抗到合作的转变。

3.土地开发方式

      在传统土地整备模式下，政府先通过土地征收拆迁实现土地一级开发，再通过土地出让交由市场，实现土地二级开发。整村统筹土地整备的土地开发方式通过政府和社区共同协商，由社区主导完成现状建筑的拆迁及拆迁后社区留用地的开发建设，促进了土地二次开发的一次性完成。

4.城市化模式

      改革开放三十多年来，深圳市社区的城市化模式大部分表现为多点开花、零星发展。受不同开发主体的影响，社区内部不同片区的建设水平和建设面貌也千差万别。整村统筹土地整备是从整体上谋划社区的可持续发展，整体规划、整片改造、整体治理及分步实施，是对社区传统城市化路径的创新，促使城市化模式由零星点状发展向社区整体成片发展的转变。

5.社区发展模式

      自2005 年深圳市原特区外完成镇改街、村改居以来，社区就一直存在政企不分、管理混乱的状况，严重地制约了社区的社会经济发展。整村统筹土地整备通过一个承载多个目标的平台，不仅优化了社区整体空间结构，提升了土地利用价值，还同步制定了社区社会经济转型方案，旨在顺应时代发展，通过政企改