节能改造等，不涉及改变建筑主体结构和使用功能，一般不加建配套设施；功能改变模式主要适用于在不改变建筑物主体结构的前提下改变部分或全部建筑物使用功能的情况；拆除重建模式适用于原建成区无保留价值且通过综合整治或功能改变均难以实现改造目标的情况，以全面的拆旧建新为特点，最彻底地落实城市规划内容并达到提升土地集约节约利用效率、完善公共配套和基础设施及消除安全隐患等综合目标。
      同年，《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007—2020)》发布实施，成为指导试点工作完成后全市旧工业区升级改造的重要规划依据，旧工业区升级改造也由项目试点逐步进入全面开展阶段。城市更新政策体系的完善建立，极大促进了深圳旧工业区升级改造活动，但截止到2016年，已纳入城市更新计划的旧工业区改造面积约为25km²，与2020 年全市工业区升级改造总规模达96km²的目标还有一定差距。

（四）当前旧工业区更新存在的问题

      2009 年以前的旧工业区更新改造以综合整治为主，改造政策较为保守，旧工业区升级改造的潜在需求无法释放。进入城市更新阶段后，除非由政府主导和补贴，否则综合整治类更新的市场响应仍然不够积极。政府引导下的综合整治模式以建筑物局部改造和外观修葺为主，园区环境改善的目标虽得以部分实现，但功能单一、配套不足的问题仍旧难以解决，难以适应生产、研发和销售等环节高度融合的现代产业空间发展要求，很难达到产业升级的目的。而对于功能改变类更新，由于政策规定的不完善及私改功能的现象未能得到有效控制，几乎没有主动申报的案例。相比拆除重建，上述改造模式的共同问题是无法通过更新活动增加生产经营性空间，彻底解决土地低效利用的现状，也缺乏与拆除重建类似的权利主体转移、土地年期延长和用地处置等灵活优惠的政策体系支撑，改造收益的期望值偏低。
      拆除重建并非旧工业区产业升级改造的最优途径。从时间成本看，不同于“工改商、住”的房地产经营项目，旧工业区的权利人往往选择自行申报改造，拆除重建的项目周期过长、生产经营活动受限对其申报更新的积极性影响较大。从经济成本看，已实施的166个旧工业区更新项目中，“工改工”类项目有 46 个，占比仅为 21%，究其原因还是拆除重建的成本高昂，产业升级的增值收益空间远比商住类房地产开发项目小。旧工业厂房的功能普遍衰退，但大多主体质量良好，加之拆除重建的成本可高至既有建筑改造成本的3～4倍，因此权利人更倾向于保留利用原有建筑物来实现升级改造的目的。对深圳工业区的调查显示，1230个有改造意愿的工业区中有57%表示希望通过局部改造、完善基础设施等方式实现产业升级。从人文价值看，一味拆除重建也反映出工业遗存保护意识的缺失和城市文脉、连续城市空间等改造设计理念方面的落后。
      此外，拆除重建的部分准入条件也限制了旧工业区的升级改造。首先是权属不够清晰。在旧工业区相对封闭的管理模式下，未批先建等情况相较于其他城市功能区更难得到有效监管。调查显示，旧工业区有 57% 的土地开发没有经过合法手续，建筑物权属来源不清，无法达到拆除重建类合法用地比例的最低要求。其次是建筑年限不足。深圳的先进制造、高科技研发及创意设计等现代产业发展迅猛，对园区空间布局、功能配套的要求不断提高，许多平均楼龄在 10 年左右的工业区已有强烈的改造需求，选择综合整治或功能改变达不到产业升级的效果，但同时又达不到至少建成15年的拆除年限要求。
      上述问题凸显了将城市更新 3 种模式人为割裂开来的弊端，因此应探索一种新的更新模式，在尽量减少拆除重建的前提下，利用原有建筑物和空地进行适度的加建、扩建，并结合综合整治和功能改变的模式实现提高土地利用效率、改善园区环境等多重目标，灵活、快速地推进旧工业区的改造。

二   深圳探索复合式更新模式的现实意义

      工业区更新改造主要的影响因素有区位交通、生态环境和规划定位等外部条件，原建筑物可利用价值、建筑质量和基础设施等内部条件，以及产业发展态势、产品或服务需求等经济社会条件等。而工业区用地主体的产业发展意愿、城市功能定位的转换和城市居民生活质量提升需求的多方因素影响使得工业区升级改造的目的变得更为复合。
      对深圳旧工业区权利主体的改造意愿调查显示：原特区内的工业区主要是有产业转型升级的需求，希望将原有的工业、仓储服务功能转为新型产业、现代物流、商贸服务、文化和居住等功能；原特区外的工业区主要是有提升现有生产能力和水平的需要，希望通过改造提升园区条件、增加产业生产与研发等功能空间，同时增加部分经营、办公等配套空间。可见，彻底的