10％，出现“谁投资谁赚钱，投得多赚得多”的局面。截至 2014 年底，我国已开始建设的商业总面积超过18亿平方米，按照我国当前城市人口(7亿)计算，人均商业面积为2～3m² ，商业体量严重过剩。据2016年5月数据显示，昆明市人均商业面积飙升至4m²，大大超出了国际参考线。这一情况与我国目前所处的发展阶段有一定的关系，而过度上浮甚至离谱的数据也暴露出我国在商业管理与控制方面存在的问题，其中城乡规划专业层面的理性测算方法缺失的问题尤为严重，制定科学的城市商业规模核心控制指标迫在眉睫。

（一）核心控制指标 — 人均商业面积

      人均商业面积 是用来描述一个城市中的居民在总体上对商业设施规模的占有量的指标。在假设商业设施分布匀称的前提下，人均商业面积指标对衡量城市商业规模的合理性具有重要作用。城市商业发展规模其他指标的制定，如各级商业中心规模 ( 包括市级商业中心、区级商业中心和社区商业中心) 、社区零散商业规模等指标，均需基于人均商业面积进行测算。

（二）核心指标制定策略 — 城市建设用地平衡表

      城乡总体规划是商业发展专项规 划编制的核心依据，前者分时期明确规划出各类建设用地规模，集中体现在城市建设用地平衡表中。根据城乡总体规划文本和图集内容，以及中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范 (GB 50180—93)》和商务部《居住区公建服务设施控制指标》中的相关要求可知：①城市建设用地平衡表中对居住用地、商住混合用地和商业服务业设施用地的规模进行了明确；②居住区配套公建用地比重占 15％～ 25％，其中商业用地约占 8％，商住混合用地中的商业用地约占 20％；③居住区配套商业服务建筑面积千人指标为 700 ～ 910平方米 / 千人，折算营业面积为 580 ～760 平方米 / 千人。
基于上述研究，本文建立了城市人均商业面积指标测定模型：

（三）核心指标制定策略 — 住房建设规划图

      与通过城市建设用地平衡表测定城市商业规模核心控制指标的方法不同，住房建设规划图更加关注图纸层面的商业用地规模。城乡总体规划中对居住用地的人口、范围、规模和片区划定等内容以住房建设规划图的形式进行规划表达，具有清晰、详细、完整的特点。在对城市范围内的不同住区进行划定时，首先可利用辅助软件辨析、测算出居住片区覆盖范围内的商业用地规模占城市全部商业用地的比重；其次结合居住区配套商业服务建筑面积千人指标折算出营业面积约为580～760平方米/千人(一般性商业营业面积与建筑面积之比为 1 ∶ 1.2 )，即人均商业面积为 0.58～0.76m²，并将其代入公式(3)计算：

三  核心指标准确性的专业实证

      就商业发展专项规划而言，学界并未对城市商业规模的制定提出明确统一的方法。鉴于此，从城乡规划学领域着手对城市商业规模核心控制指标进行建构具有更强的专业说服力和更广的研究空间，在预测、控制、规划和管理等层面形成合乎专业科学、适应社会发展需求、具备调整弹性的有效策略并加以论证，是对城乡规划编制体系的完善。因此，本文选取实际案例对这种专业性指标的精确度进行效果验证。

（一）实例选定

      本文以河北昌黎中心城区为例，依据《昌黎城乡总体规划(2011—2030)》(以下简称“总体规划”)，对昌黎中心城区的常住人口规模、用地性质及范围、居住分区等内容进行分析。规划期限为2011 ～ 2030 年，其中近期为 2011 ～2015 年，中期为 2016 ～ 2020 年，远期为2021～2030年。本文选取总体规划期限的中期起始年2016年的基础数据对案例展开研究。

（二）经济统计学方法测算

      据项目组 2014 年初的商业普查显示，昌黎中心城区商业网点约有0.22万个，商业网点营业面积约为 25.71 万平方米，人均商业面积约为 1.62m²。
参考同等水平城市人均商业面积指标及昌黎商业营业现状，初步判定昌黎中心城区商业规模存在过剩情况。本文选定统计测算值为样本 1，即人均商业面积为 1.62m² ；借鉴国内三线城市人均商业面积的参考值 0.50m²，并综合考虑县域村屯人均指标情况，设定人均商业面积1.00m²为样本2。
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