了适应不同产业项目对地块的不同需求，增强地块划分的灵活性和弹性，规划采用定性、定量相结合的分析方法，秉承“一企业一用地单元”的原则，在街坊和地块层面将工业项目用地进一步划分成若干可容纳单一项目的用地单元，类型一般有两种：专属用地单元和基本用地单元。

1　专属用地单元

      专属用地单元的划分依据一般有两种：①根据发展政策导向、现状落户企业意愿及启动区整体规划结构特点将已落户企业用地(包括已供未建用地、已供在建用地和已供已建用地)划分成一个专属用地单元；②有迫切落户意向的产业引领型企业的特殊或个性化需求，在整个规划设计阶段特别是用地划分阶段要首先加以考虑，根据其需要的用地规模和空间需求划分合适的地块作为一个专属用地单元。专属用地单元的划分需要在规划编制之前，对产业园区的区域发展定位、发展方向和态势、产业政策、现状企业基本情况、亟待落户企业信息等作全面系统的调研和论证，模拟企业入驻，并对此作出经济、社会与环境等价值和效益的评估，根据评估结果最终划定专属用地单元。

2　基本用地单元

      对于未确定产业项目的工业项目用地划分，应根据该产业功能区容纳子项目的规模特点，适应不同类型不同规模企业对用地的不同程度的开发，确定各子产业项目的用地单元规模大小和数量；严格遵循土地集约利用的原则，保证地块划分过程中的灵活性、伸缩性及规划管理的可操作性。利用单元划分线(很有可能成为土地出让时的产权分割线)将地块划分成不同规模大小的基本用地单元，一般分为大、中、小3种基本用地单元。基本用地单元布局采取分类群集中分布原则，即相同产业类型、同等规模大小的用地单元集群分布。产业功能区各自划分不同规模的用地单元，同类型、同规模用地单元的集中布置便于产业园区的规划设计、开发建设及后期的运营管理。

3　定性与定量相结合

用地单元的划分采取定性、定量相结合的分析方法，体现规划过程中的刚性和弹性。

(1)定量表现在：根据实际企业需求，划定符合条件的专属用地单元；单个工业项目在招商入驻前往往无法预测其用地规模，这就需要根据产业类型、企业项目特征需求进行大量的调研归纳，利用大量数据形成理论支撑，对用地单元规模进行大、中、小3种类型的定量控制；根据当地的政策要求将企业的投资强度严格控制在规定范围内，根据经济条件换算出用地规模以确定用地单元的大小等。以上技术手段，一定程度上展现了地块划分过程中的刚性控制。

(2)定性表现在：可以根据需要通过逐级突破单元划分线的方式进行用地的合并，通过规划管理中企业联合取地的方式进行间接的用地单元细分；结合当地社会、经济发展状况、政策背景及外部大环境等因素进行地块和用地单元的划分；结合地形、地势并且综合考虑土地权属和现状建筑、环境特点等确定地块的边界，实现用地单元的划分；公众和企业的参与一定程度上也会影响地块的划分。这些内容也正是考虑工业项目用地划分弹性控制的具体体现。

三、工业项目用地微划

      产业园区控规必须充分考虑各类用地、各种建筑功能的兼容。从产业园区系统、规划结构的角度引导地块内各功能建筑的布局，考虑地块内各建设用地、建筑功能的兼容，这在一定程度上实现了工业项目用地地块(用地单元)的进一步细分，可称之为工业项目用地微划。在规划设计中，在用地单元内划定“用地兼容线”，通过用地兼容实现工业项目用地的微划。这种弹性的参考线式的引导性控制不仅适应规划的远期落实，保证开发建设的弹性空间，还能引导工业企业内部的功能结构，并在城市设计层面对产业园区的城市形态和风貌发挥积极作用。具体内容是对工业项目用地单元中的厂房、行政办公、仓储用地、绿地等各种建设用地与建筑功能兼容的控制与引导。

实证研究—新方法在沂源县高新技术产业园启动区控规中的应用

一、沂源县高新技术产业园区概况

      沂源县高新技术产业园位于山东沂源县城东部，占地面积为14.7km²，依托医药、高分子和新材料三大优势产业，坚持产业高端、高质、高效发展，规划建设由西向东逐步推进。启动区位于产业园区西部，规划面积约为4.67km²(图2)。
      为了适应产业园区强劲的发展势头，控制产业园区的发展方向，引导产业园区的健康、高效发展，沂源县开展了产业园区启动区的控规