（1）基于尊重特定产权的容积率奖励运用

      首先是基准评估，即根据现状园区地块的面积大小、区位条件、用地属性和拆迁难度等对各地块作出基准容积率评估。其次是制定奖励策略，即根据地块方案中提出的城市交通、开放空间和公共功能空间的提升程度，予以适当的容积率奖励，从而推导出各地块的理论容积率。最后通过空间环境塑造、功能置换引导和建设法规校验三方面对容积率奖励机制的理论容积率进行校核。其中，在空间环境塑造方面，通过高层塔楼的高度与分布、街墙控制和天际线效果等城市设计构想，确定细化的容积率指标。在功能置换引导方面，完善城市功能，结合地块用地性质的转变、城市区位、周边资源及政策等因素，充分考虑地块的土地价值，引导地块开发并细化容积率指标。在建设法规校验方面，规划兼顾周边居住日照规范和退让标准要求，对建筑高度与分布进行控制，从而校验地块容积率指标的可操作性。理论容积率表明了城市设计在经济上的可行性，指标校核验证了城市设计在空间上是否可行，从而实现了城市设计在经济和空间这两条线上的互动。

（2）统筹多元利益主体的协商式规划平台

      在规划前期，规划师的任务是搭建工作交流平台，定期开展会议讨论。规划师可通过协商和互动方式，分期、分重点协调各方主体之间的利益。为促进产业园区、企业业主和管理部门三者的积极参与，保证各方意见诉求的及时性与准确性，规划师应及时搭建工作交流平台并定期开展会议讨论。在规划中期，规划师的工作重点是走访各家企业业主，介绍规划设计方案。在规划后期，规划师则把重心转向提供相关设计指导和把关企业详细设计，即通过地块导则为园区管理部门提供相关的设计指导，同时结合规划设计方案对各家企业的详细规划设计方案进行把关，并提出建议。

（3）职责清晰的递进式地块开发导控

       在工作分工上，为切实推进规划地区的城市更新，规划师应明确产业园区、业主及具体管理部门三方的职责分工，建立协调互动机制。在确定地块导则的内容上，可将导则划分为现状和规划两部分：现状部分为改造模式及用地开发指引，表达的主要内容为功能、容量、指标控制及现状保留建筑与拆除建筑边线；规划部分为建筑布局及开放空间指引，主要表达建筑的空间布局和开放空间、地下空间、高度等内容，从而实现地块的有序开发与总体控制意图。

实证反馈：南京江宁高新园区二次开发规划

1  案例背景与解题思路

      南京市《江宁天元路以南片区城市设计》项目位于江苏省南京市副城——江宁东山地区，是江宁高新园区的建设完成区(图1)。在“调产业、促转型”思路的引领下，该片区成为南京市江宁区两个“优二进三”试点区域之一，也成为高新园区转型发展的重要阵地。规划的天元路以南片区面积约为2.2km²，有一号线竹山路站和规划五号线科宁路站两个地铁站，涉及57家不同主体的企业和单位，产权情况复杂。因此，结合区域城市功能更新、城市空间重塑和城市环境再造等多重诉求，面对“产权边界固化，调整空间有限”“企业各自为政，公共空间缺乏”“景观资源匮乏，空间特征均质”等客观制约因素，规划亟需形成一个协调多方利益的城市更新设计方案。

      结合规划区域在空间调整和政策扶持方面具有的显著特点，规划基于“空间+机制”双重设计的思维，在城市设计方案编制过程中坚持“功能先行、空间模拟、机制保障、数据校核”4项举措；同时，利用空间设计手段来辅助机制设计，以空间设计贯全局(提升功能、组织空间)，以机制设计保效率(平衡利益、协调管控)，并用市场方式而非政府强控方式来实现空间资源的优化配置，以及公众、政府和企业三方的共赢。

2  以空间设计贯全局—提升功能、组织空间

      规划以“开放共享和复合休闲”为目标，通过适应性策略，实现空间上从分割自我走向互动融合、交通上从产业服务走向生活体验、功能上从单一低端走向多元复合、用地上从简单粗放走向精细对应、景观上从产业景观走向休闲景观的转变。同时，运用“织补、更新、尊重、营造”4种方式梳理步行车行交通、开敞空间、绿地景观系统，植入用地性质转换功能，顺应原有地块空间肌理，构建微交通、微环境和微景观，最>