二、产权重组：历史街区保护与更新的市场化前提

      产权重组是指产权主体、权属和结构的重新组合。鉴于此，通过明晰产权边界、整合产权权属和配置多元产权分别解决产权主体、权属、结构的重新组合问题，以期破解历史街区保护与更新的市场化羁绊，为历史街区的保护与更新奠定基础( 图4)。

1.明晰在市场经济中，只有公平竞争才能激发动力、提高效率，而公平竞争离不开以产权明晰为前提的等价交换。作为一种社会工具，明晰的产权能帮助一个人形成与其他人进行交易的排他性和合理预期，使交易双方得到最优选择，产生约束和激励作用。产权明晰应包括两层含义：一是财产权的明晰，即所有权的归属是确定且唯一的；二是行为权的明晰，即两个以上平等的所有者之间、所有者与经营者之间及不同的经营者之间的权责利关系要明确。

（1） 明晰财产权

      连灿提出应加强改革和完善建筑产权登录制度，对房地产权的各种情况进行深入的调研，并加以明确，以明晰财产权边界。目前，英国的登录建筑制度已经开展得较为完善，旨在通过法制化途径对登录建筑进行系统的明确与管理。而我国在房改之后再也没有进行过房屋普查，尤其是像平江历史街区这种产权情况复杂的地区。相关部门应对街区中各类房屋的产权人、面积等相关信息进行统计备案，利用法制办法对街区中模糊的产权进行逐一明晰：对于材料不全的，通过补交土地出让金，办理土地使用权变更；对于原租赁户已不居住或亡故而子女有房的，国家应将该房屋的使用权适当补偿后收回，并杜绝不法交易，禁止多手转租。

（2）明晰行为权

      科斯认为，产权是行为权，人们常说某人拥有土地，并把它当作生产要素，但土地所有者实际上所拥有的是实施一定行为的权力，产权不仅仅指物体的所有权和使用权等，还包括由此带来的人们相互之间的权利和义务，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这种关系的成本。现实非合作博弈中往往多强调权利而忽视义务，故在明晰各产权主体的权利时应明晰与之对应的义务，即产权人的责权利关系( 表2，表3)。巴泽尔认为，对各权利主体的责权利进行明确界定，有效限制各方行为，并不一定减少权利，相反，却可能增加权利。

2.整合产权权属

（1） 整合使用权

      由于尊重居民的私有财产，平江历史街区中有90% 的私有房屋保存较为完好，基本保留私有房屋产权人。此类民居型历史街区较为棘手的是公房使用权高度破碎问题，公房已完成了当初保障居住的使命，应对使用权进行整合( 图5)，以逐步恢复其原有的文化功能，并对被迁出的居民进行合理安置补偿。对民居公房使用权的整合有利于减少交易中的繁琐手续与问题，使外部效应内部化，促进历史街区保护与更新的市场化发展。

（2）整合交易管理权

       产权的迁移性要求有高效、规范的交易平台。可设“平江历史街区产权交易委员会”，进行“一站式”产权交易管理：对街区中寻租、无序收购和出售等产权交易行为进行指导与约束；对暗箱操作等违法的产权交易和有可能导致历史街区中历史风貌受损的交易活动进行监督和检查；同时，加强公房的管理，不得转租、群租、乱租、分体出租，并提供需要交易的建筑名单。它既是企业机构，独立经营，自负盈亏，又是对历史街区中建筑进行统一规划与管理的权力性机构。更为重要的是，“平江历史街区产权交易委员会”与政府是监督与被监督的关系，并按市场原则进行运作，为社会提供公平的竞争平台，使权利在阳光下运行。尽管准备期成本较高，但总体而言，把分散于多个部门的产权交易管理权集中于一个主体是成本最低的一种方式。

3.配置多元化产权

      近年来，苏州市政府先后出台的《苏