乡村宅基地只具有占有、使用和收益的权能，没有抵押、担保和转让等处分权能。宅基地安置的城中村改造模式延续的是乡村宅基地制度，权能的不完整影响和束缚了村民住房的权益、权利。城乡新社区集聚建设模式释放了村民的宅基地权能，提高了村民的宅基地权益。《新社区集聚办法》规定“参加城乡新社区集聚建设的对象按规定置换取得的高层公寓、产业用房、商业用房和商务楼宇，经申请，国土和房管部门应按照有关规定颁发相应的国有土地使用权证和房屋所有权证。其房屋具有完全产权，土地性质为国有出让，可以直接入市交易。”

    城乡新社区集聚建设按1∶5的比例确定置换权益面积，其中3/5为高层公寓面积，2/5为产业用房面积，即村民拥有的1m2宅基地可以等价置换3m2的城市公寓、2m2的产业用房。按照报酬资本化法计算，1m2的宅基地权益通过城乡新社区集聚建设模式实现的收益净现值，比宅基地安置的新城中村住房的收益净现值高21.14%，50年、70年租金收益的净现值可分别增加5544.12元、6631.88元。

    据调查，在宅基地安置的城中村改造模式中，14%的城中村住房被用作仓储、12%的城中村住房被用作厂房、10%的城中村住房被用作店面、64%的城中村住房被用作居住，功能无序混杂，品质低下，影响村民住房的收益。《新社区集聚办法》规定“集聚建设对象可根据实际情况，在选择高层公寓的同时，剩余可置换权益面积还可以在相应地段继续选择以产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换。”以多元方式实现村民的宅基地权益，不仅可以确保按照城市规划功能布局实现村民的宅基地权益，还促进了城中村与城市的融合发展。

    在宅基地安置的城中村改造模式中，约 93.75% 的城中村选择就地或就近改造，导致城市被切割得支离破碎，影响城市规划布局；改造后的城中村缺乏配套设施和绿化，在同样的区位，新城中村住房的租金收益只有城市居住小区住房的60%左右。城乡新社区集聚建设模式通过编制专项规划把城中村改造纳入城市规划，完善城市规划布局；编制控制性详细规划，完善城市社区内的公园、幼儿园、小学、超市和社区服务等公共配套设施的布局，提升了社区品质，完善了城市功能。

    以村为单位的宅基地安置的城中村改造模式，拆了旧村建新村，不仅影响城市品质，还影响村民的宅基地权益。为此，市政府专门成立义乌市城乡新社区集聚建设领导小组办公室 ( 以下简称“社区办”)，做好政策制订、统筹协调和规划建设；组建义乌市城乡新社区投资建设有限公司 ( 以下简称“社投”)，承担集聚建设项目的融资和建设。社区办和社投积极引进优秀的设计公司、代建公司与物业管理公司参与城乡新社区建设项目代建及管理，且设计费、代建费均由财政承担。小区的物业服务费在第一个3年义乌市财政给予全额补助，在第二个3 年义乌市财政补助60%，在第三个3年义乌市财政补助30%

    城乡新社区集聚建设模式相对于宅基地安置的城中村改造模式堪称是“一次城中村改造的革命”。但是，对照宅基地改革的目标和新制度经济学，城乡新社区集聚建设模式在政府职能、村民的宅基地权益实现方式等方面还有待进一步的完善与提升。

    价值置换是确立城乡新社区集聚建设模式的重要原则，可是价值置换并没有真正体现在村民宅基地用益物权的实现过程中。城乡新社区集聚建设模式的本质还是用宅基地换建筑，依然局限于“空间置换”，既难以体现村民宅基地的区位级差，也不能反映安置小区的区位级差。模糊的价值置换驱使村民追求利益最大化，即使区位再差的村庄，村民都希望获得更好区位的安置小区。按照行为经济学的“损失厌恶”理论，相较置换所获得的高层公寓和产业用房，村民认为失去的宅基地更值钱；若与区位更差的城中村获得相同的权益价格，村民会认为自己的宅基地权益受损了。同时，城中村村民宅基地的权益价格是按照安置高层公寓的市场价格评估的，而不是宅基地的权益价格，导致城中村村民的宅基地权益直接受制于城市商品房的市场价格，城中村村民不仅担心房价下行，还认为是<