企业发展潜力评价一般是评价企业在科技创新、节能环保等发展质量方面的水平，以及评估企业属于产业类型是否属于政策明确的优先发展的产业类型，或明确企业所属产业类型是否可能为具有“潜导”优势的未来型产业。这个维度的评价可以有效避免“误伤”部分属于近年新兴培育的产业类型但尚未展现出效益优势的企业，同时可以给予在科技创新与节能环保方面投入较大的企业积极的鼓励。

    企业改造价值评价主要是评估现有的企业单元空间在空间开发方面的潜力及现有企业地块改造的难易程度，可以从用地权属情况、空间开发强度、建筑质量与利用效率等方面进行评估。

    广义的再开发，其内涵不仅包括传统的土地更新模式，还应充分考虑政府及现有企业主体在现有空间上的升级与改造活动。其按照再开发强度的不同，可分为以下4种类型：

    用地再开发模式是指将原有的用地性质转变为其他用地性质，由政府收储土地并进行彻底的更新重建活动。根据未来发展需要，低效型企业用地再开发主要有“工业转工业”“工业转研发”“工业转居住”“工业转服务”4类模式。“工业转工业”即清退原有企业，引进其他生产型企业；“工业转研发”即将原有的工业用地转为工业研发、科技研发和文化创意等用地；“工业转居住”即将原有的工业用地转为创新型社区或现代居住区用地；“工业转服务”即将原有的工业用地转为现代商务、物流等生产性服务业用地或批发零售、餐饮等生活性服务业用地。

    功能空间置换与更新模式是指对原有的企业不再鼓励发展生产功能，建议清退或迁移至其他工业园区。通过引进新的企业或植入特色产业，赋予原有的生产空间新的功能。保留的工业厂房通过功能置换，可转换为生产、研发、服务等单一型或复合型空间，使原有生产空间的价值达到最大化。

    功能空间修补与提升模式是指在保留原有企业的基础上，通过增加科技研发投入，提高生产技术水平，进而扩大企业生产规模，提高生产效益，加快企业由价值链低端向价值链高端攀升。通过植入研发功能，使企业不再停留在生产层面，而是实现由单一生产型向“生产 + 研发”的复合型升级。此外，通过空间整治措施，完善产业空间功能，优化厂区生产生活环境，实现企业用地的集约高效利用。

    环境整治与优化模式是指在保留原有企业的基础上，通过厂区外部空间治理和建筑单体整治等环境整治措施，优化厂区环境，促进厂区现有土地的集约高效利用。通过环境整治，在满足现有生产功能用地需求的基础上，为后期扩建腾出空间，实现企业用地的可持续自我供给，从企业层面减少对增量用地的需求。

    存量产业空间的再开发具有鲜明的动态特征，尤其在以企业地块为操作主体的具体行动中，其过程必然是渐进式的。在此过程中，一方面合理确定开发时序，可以增强规划的可实施性，达成土地—资金—时间的有效平衡；另一方面合理选取再开发项目的具体类型及开发时序，可以使得标志性项目成为整个片区的再开发触媒，更有利于推动园区整体发展。

    在开发时序的确定中，需要注意从园区空间整体、企业单元个体两个空间维度进行综合比较，根据空间的成本—价值分异进行优选。首先，需要关注园区整体层面的空间价值分异，一般来说，空间区位高价值的地块，应当选择在近、中期进行开发；而空间区位价值较低的地块，则可以考虑在远期进行开发，以有效节约开发成本，充分发挥再开发项目的触媒效应。其次，在企业单元层面，对于存在较为严重问题的地块，应在中近期就考虑予以更新置换；而对于经济效益较好、总体表现不错的企业，则应尽可能少做干预，在远期各项条件改变时再做再开发的考虑。

    本文立足空间绩效评价、d