之间经过多次博弈最终达成一致的结果。留用地安置的核心是被征地村集体组织通过对留用地的开发获取财产性收益，发展壮大集体经济，让留用地成为可以“生蛋”的“母鸡”，即所谓的“以地生财”，此过程主要涉及政府、村集体及开发商等利益主体(图2)。

1.政府诉求

      政府作为规则制定者，引导留用地及农村集体用地等对象的发展符合城市战略，其一方面承担着增加用地来源、优化经济发展、提升环境水平和提升土地价值的任务，另一方面还要保障村民和村集体的长期经济利益，维护社会总体稳定。为此，政府需要实时掌握留用地台账信息，了解村集体和企业的开发意愿，适时提供有利于留用地开发的政策，并配套相应的管理机制，加快留用地开发进度。

2.村集体诉求

      村集体作为留用地的权属者，在实现村集体经济收益最大化、享有长期稳定收益的同时，对其所属的土地还拥有争取产权保障和自主决策的诉求。为此，村集体需要政府提供城市战略及相关规划信息，以引导留用地的落地选址；同时还需要政府提供产业发展指引，为留用地的产业选择提供参考。

3.开发商诉求

      开发商作为资金投入者和经营主体，其主要目的是结合市场需求进行留用地开发，实现项目经济收益最大化。因此，开发商希望及时掌握留用地等相关土地政策、城市规划及产业规划信息，根据市场发展趋势明确项目内容，并从区位、用地规模和强度等方面选择最适合的留用地项目。

二  留用地安置在开发阶段的创新

      由于在留用地安置的指标及落地阶段，政府的行为受到政策文件和架构组织的影响，具有不确定性。因此，本次研究主要针对留用地安置开发阶段的相关问题进行研究。

      为满足留用地安置开发阶段各利益主体的诉求，在推动城市产业发展的同时增加村集体的稳定收益，研究提出搭建一个可共享信息、动态更新的产业发展指引服务平台，包括一个信息数据库、一份产业指南、一套开发模式和一套管理机制。

（一） 一个信息数据库

      信息数据库为番禺区留用地产业发展指引服务平台提供数据支撑，为广州市番禺区农村集体资产交易中心提供数据接口，主要包括以下内容。

(1) 留用地相关政策及文件，包括国家、省、市、区涉及留用地的相关政策，留用地指标兑现流程，留用地报批手续指导及相关材料，为村集体和开发商提供完善的政策信息。

(2) 留用地基本信息，包括留用地来源、指标规模、权属信息、落地规模和选址，为政府监管和开发商寻找用地提供留用地的信息。对进入交易流程的留用地项目，可根据项目进度和开发情况进行介绍，为其他留用地的开发提供参考。

(3) 规划控制条件，包括留用地对应的城市总体规划、战略发展规划、产业发展规划和控制性详细规划等规划，明确其所在区域的发展方向、法定规划情况和用地强度控制等内容，为留用地选址和项目开发提供参考。

(4) 产业指南，明确留用地适合发展的产业及对应的条件(包括用地规模、开发强度)，指引留用地开发建设。

(5) 发展意愿，村集体发布留用地信息及开发意愿，开发商发布项目用地需求及开发意愿，双方可根据录入留用地及项目信息进行双向选择。

（二） 一份产业指南

      通过落实土地政策、上位规划和借鉴成功案例的经验，形成留用地产业开发指南。该指南意在为留用地选址、用地开发产业选择等提供指引，引导各方利益主体充分认识留用地的价值。

(1) 推荐产业的建议用地指标。研究人员通过对广州市及番禺区相关规划的梳理，明确了番禺区三大类 13 个方向的推荐发展产业目录，并对照《广州市产业用地指南(2013)》、产业案例和开发商需求，提出本次番禺区推荐产业的用地条件。

(2)推荐产业空间对应目录。首先，研究在综合分析番禺区空间资源和产业发展特色的基础上，划分了商业、工业、科教研发、旅游、物流和生态农业6类产业功能区、23类细分产业功能区，并明确了各细分产业功能区的推荐产业类型。对于空间上不