结合上位规划及研究区周边的发展要素，地块在更新和再开发的过程中应重点考虑港口服务功能、物流集聚区服务功能、公铁水联运服务功能、制造业服务功能和生活性配套功能等主要功能。同时，考虑到研究区可能作为近期南京综合保税区和龙潭新市镇功能外溢的补充，并带动商贸服务业的发展，应建立研究区可承担功能项目库(表2)。

（二）研究区用地功能综合评估

1.研究区用地功能拟合度评估

      区域用地功能的拟合度评估主要对区域的交通区位条件、景观格局、生态环境、与周边其他功能区联系度、周边公共服务设施、周边商业设施6个条件进行综合评估。评估分值从“很好”到“较差”分为五个等级，对应的分值为5分到1分。

      研究结合龙潭保税物流中心地块实际情况，对其用地功能拟合度进行评估。其中，地块与周边其他功能区联系度得分最高，区域的交通区位条件得分次之，周边公共服务设施和生态环境等条件一般，周边商业设施条件相对薄弱(图3)。

      研究以上述6个评价条件为基础，参考不同城市不同功能用地的区位选择规律，得出港口服务类功能地块、物流运输类功能地块、商贸服务类功能地块及生产生活配套类功能地块等功能地块的用地功能偏好。其中，港口服务类功能地块主要包括航运服务、港口金融和商务咨询等功能，此类功能对周边公共服务设施、区域的交通区位条件和与周边其他功能区联系度要求较高，对景观格局等要求较低(图4)；物流运输类功能地块涵盖了物流仓储、金融信息服务和物流运输办公等功能，此类功能对区域的交通区位条件和与周边其他功能区联系度要求较高，其他条件要求因功能不同而存在略微差异(图5)；商贸服务类功能地块涵盖了商贸交易及展示服务、商贸配套两大功能，此类功能对用地条件要求较高，其中对区域的交通区位条件和周边公共服务设施要求最高( 图 6)；生产生活配套类功能地块涵盖了研发、商务办公、金融保险、商住服务、商业休闲和公共服务设施等功能，此类功能对区域的交通区位条件要求最高，对周边公共服务设施和与周边其他功能区联系度也有一定的要求，其他用地条件因具体功能类型的不同而存在差异(图7)。

      将上述各项功能的条件偏好与龙潭保税物流中心地块的用地功能评价结果进行拟合，可以得到研究地块现状条件与不同用地功能的拟合度(表3)。根据计算结果可以看出，航运服务、商务咨询、物流运输办公、商务办公、商贸交易及展示服务、商业休闲和公共服务设施的拟合度最高，为66.67％；港口金融、物流仓储、金融信息服务、金融保险和商住服务的拟合度较高，为 50.00％；其他功能如商贸配套、研发的拟合度较低，为33.33％。基于拟合度结果可知，研究地块最适宜发展的功能类型为航运服务、商务咨询、物流运输办公、商务办公、商贸交易及展示服务、商业休闲和公共服务设施等；较适宜发展的功能类型为港口金融、物流仓储、金融信息服务、金融保险和商住服务等。

2.研究区用地功能经济性评估

      研究基于上述对用地功能类型的条件适应性分析，进一步对这些功能的经济性进行评估。用地功能经济性评估主要以政府部门公布的土地出让价格为准，根据不同用地功能的土地出让价格的高低进行排序。根据南京公布的土地出让价格统计数据，商业地价一般为工业、仓储物流地价的4～8倍，科研地价为工业、仓储物流地价的1.5～3倍。按照地价高低进行位序排列，可以得到不同功能地块的经济性评估结果图(图8)。

3.研究区)